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全国任意売却相談室

Author:全国任意売却相談室
任意売却・任意売買・任意処分
 住宅ローンの返済が何らかの事情で困難となってしまった人々に任意でその問題の不動産を売却してもらい、債務者を最悪の事態から回避する事を行う任意売却の専門不動産業者から日々の任意売却レポートです!

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住宅ローン滞納カウンセラー@全国任意売却相談室
住宅ローンが払えなくなったら、どうするべきか?!競売ではなく、任意売却という方法をご紹介しています。
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さぁ いよいよ~
今日 アメリカ下院は、金融安定化法案を否決したというニュースが流れた。
ブッシュ大統領の懸命の説得も実らなかったということだ。
アメリカ発の世界金融恐慌は、本当に起きてしまうのだろうか。
 
日本でも、日本版サブプライム危機はかなり深刻になってきているようである。
住宅金融支援機構の住宅ローン資金のリスク管理債権比率は、本年3月末で8%を超えたらしい。5年前が3.45%だったのと比べると激増している。

そのせいか最近、我が任意売却相談室の電話相談の件数が増えた気がする。おそらく これからもどんどん増えていくことだろう。

我々にとって お客様が増えるのは有難いことだが、反面このような経済情勢になっていくことに憤りを覚える。 自民党でも民主党でも公明党でも、どこの政党の人でもいいから、この失速した経済を立て直す政治家は現れないものだろうか。
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テーマ:住宅ローン - ジャンル:ファイナンス

公庫から借入の物件を賃貸している!
現在の状況: ご本人は 実家に住んでいる。
         そのマンションは 住宅金融公庫からの借入で 4年前に購入。
         父親が連帯債務者で 70坪の土地を持っている。
         現在、そのマンションは賃貸中。

ご相談内容: ほんの一時期 住宅ローンの支払を滞納したが 滞納分は一括返済した。
         それ以降は 滞納はなく毎月キチンと払っている。
         それにもかかわらず ゴールデンウィークが終わった頃に 今月中に支払わ
         ないと競売にかけると言われた。

公庫の○○○支店から賃貸に出している事が 違法だから一括返済以外受け付けないと言われた。

1週間前に 突然 ”任意売却をすすめる” と公庫担当者から言われた。 残債務も 一括返済しか受け付けないとも言われた。

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上記のお話の内容には、ご相談者様の勘違い・記憶違いがあると思われます。

1)
一時期 支払を滞納したと 軽く お考えのご様子ですが 恐らく この一時期は 6ヵ月間の滞納 もしくは 住宅金融公庫が定める延滞のルールを 大きく踏み外してしまっていたと考えられます。 ですので、残った債務の一括返済を求められているのだと考えられます。 滞納した分を 一括返済したから 問題は無いとお考えのようですが・・ 問題は、規定以上の滞納をすると 残債務の一括返済をしますという 契約になっておりますので 滞納分を払おうが払うまいが 競売となります。

2)
賃貸に出しているから ”競売” を言われているのではなく 6ヵ月の延滞を起こしているので 競売にされるのです。 住宅金融公庫で借り入れた物件を 賃貸に出す行為は禁じられておりますが 賃貸に出していることを理由にした競売はあり得ません。

このお問い合せをくれた方に 今まで受け取った書類のことについて お聞きしました。 しかし、全て書類ではなく 電話で言われた とのこと。 この点についても このご相談者様は大きな勘違い・思い過ごしをしておいでだということが分かります。 公庫に限らず これらの内容をお伝えするのは 全て 「特別送達」 という郵便物になります。 電話だけでの 競売通知・任意売却のすすめは あり得ません。


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任意売却のご相談なら、全国任意売却相談室へ
フリーダイヤル 0120-21-8985
IP電話 [OCN フォン] 050-3476-8264


テーマ:ぼやき - ジャンル:ブログ

東京都 任意売却
当社は 東京都世田谷区に本社を構える 任意売却業者 です。

田園都市線 <-> 半蔵門線 <-> 東武線と 乗り換えなしで繋がっているため 神奈川県はもちろん 埼玉県方面、また茨城県・群馬県・千葉県なども当社で十分にカバー出来る範囲です。

それよりも広域でも 全国各地に 協力業者さん がいますので ご安心して ご相談ください。

任意売却相談室
フリーダイヤル 0120-218-985

テーマ:住宅ローン - ジャンル:ファイナンス

お宅訪問
今日は 任意売却のコンサルタント達の内 ほぼ全員が地方へ お話を伺いに 早朝から飛んでいきました。

私と同僚は 会社にやってくるご相談者様の為に お留守番です。
知らない街へ行くのが好きなので 私が地方へ出張したかったです。

地方へ行っても ご相談者様に極力金銭的ご負担をかけたくないので 駅の構内でのミーティングとか 迎えに来てくれるご相談者の方の車の中での 打ち合わせで済ませることもあります。

でも 土曜日・日曜日・祭日などは 町の散策などしている余裕もなく 次の町への移動です。

今日は 4組の方々がご相談にやって来ます。 さ~頑張らないと!


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業者からのお問い合せ
今朝は 立て続けに一般の方を装った業者からの問い合せがありました。

業者なら 堂々と名乗って 質問してくれば良いのにと毎回思う・・  長年の経験から 住宅ローンで本当に困っている方が話しているのか、間接的に話しているのかは一目瞭然です。

それに 話を聞いただけでは 任意売却は出来ないと思います!
中途半端に業務をし お客様を悲しませるようなことは して欲しくないです。

業者さん 堂々と社名を名乗って質問してきてください!




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債務整理後の住宅ローン
債務整理をしたばかりなのですが 住宅ローンを組みたいので その方法を教えてください!
今朝 頂いた電話です。

ハッキリ言って 住宅ローンを組む方法はございません。

あと5年~10年の間は どうやっても住宅ローンは組めないと思います。
一度 個人情報センターで ご自分の履歴をチェックなさってみるとよいですよ。
金融機関に申込みをすると照会をかけるところです。





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任意売却と弁護士
元の夫が自己破産!

夫名義で 13年前にマンションを購入しました。
離婚後は 私と子供が居住しています。 昨年、夫が自己破産したいが、そうなるとマンションは手放すことになるし、連体保証人であるあなたが債務を負うので 2人一緒に自己破産しようともちかけられました。 が、あまりの話に拒否しました。 しかしその時に 今回の弁護士に初めて会いました。

やがて 夫の口座が使えなくなり ローンの返済は 直接銀行の窓口へ持参し 入金してきました。  あるとき 窓口でも拒否をされ、今後のことをその弁護士に相談したところ、私の実兄に任売し残債務は 夫の自己破産でふっとばしましょうと・・・ 言われました。

そのマンションの相場は 900万円位とみて まぁ1300万円もあればなんとかできるということだったので、私と兄は安心して その弁護士に依頼しました。

ところが 6月に競売の知らせがきても 7月に執行官が見にきても 弁護士からは何の連絡もなく、とうとう期間入札の通知がきて さすがに兄が怒鳴り付けたあげくに 送られてきたのがFAX1枚。 で、裁判所の売却基準価格(524万)を参考に交渉するのが良いと判断したので 今になった。とのこと。

相手は ローン残債額全額に近い2000万を要求している。 それぐらいじゃないと任売には応じないとのこと。 準備できますかという内容でした。

競売の取り下げは 9月30日まで。 入札は11月初旬から 売却決定日は12月下旬。 もう指をくわえて 見ておくしかないのでしょうか。 兄が入札することも出来ますが 債務は残りますよね。

全く この弁護士を 訴えたいぐらい憎いです。

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難しい状況です!
理由は、この弁護士さんが どこまで話をしてしまっているかが判らない点です。 この弁護士さんが銀行さんの主張する2千万円で お兄さんが買い戻す という話をしてしまっていると この2千万円という線は崩せないと思います。 また、元のダンナ様が銀行との関係をグチャグチャにしてしまっていることもあり得るかもしれません。

そして仮に お兄様に現金が用意出来た場合でも 銀行さんが折れない可能性も否定できません。

このケース 時間との大勝負になります。 銀行さんとの交渉と お兄様の住宅ローンの手続きに係る時間的な問題が大きいです。

競売後に 債務は残りますが 弁護士さんに残債の話し合いをしてもらうしかないのではないでしょうか? 弊社でお引き受けする際には 残債務の交渉は責任を持って行います。

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銀行さんが任意売却を認めないケース は大きく分けて2つ有ります。
1)その銀行の方針で任意売却を認めない。
2)銀行さんの感情を著しく害してしまっている。

たぶん、この方のケースは(2)の銀行さんの感情を著しく害してしまっているのでは無いかと想像いたします。

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遠くの専門業者より、近くの弁護士さん という感覚はよく理解できます。
ですが 弁護士さんにも得手不得手があることをご存知ですか? 債務整理など過去に経験が有るか否かにもよります。 弁護士さんはスーパーマンではございません。

弊社でも月に1本~2本は 弁護士さんに相談しているのですが・・ というお問い合せが入ります。 そのほとんどが、もっと早く相談して欲しかったと 悔やむケースに至ってしまっております。 地方にお住まいの弁護士さんに 任意売却の経験がそれ程有るとは思えません。

任意売却は、地元の業者でなくとも処理出来ます。
どうしても 直に会ってカンセリングを希望したい。 直接行ける所に 居ないと安心できないという感覚は理解できます。 ですが、大都市圏に居を構えて 数多くの案件をこなしている 任意売却相談室 にぜひご相談下さい。 

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またまた親子間の話
昨日も 朝から「親子間売買」のお問い合わせが多かった~!
7件有った親子間売買の内 6件が、住宅ローンを組める金融機関を紹介して欲しいとの内容でした。 

私の働いている会社では 過去に問題があったことがある為 金融機関のみのご紹介だけは お断りする方針なので、申し訳ないけれど 丁重にお断りしました。

過去に有った問題とは 金融機関を紹介してあげた方に 住宅ローンが下りなかった事があります。 その方は、過去にクレジットカードの支払いで 延滞の記録があったり、車のローンでも延滞が記録されていたり、ノンバンクでも事故を起こしていたりしておりました。

ご本人様も 忘れていた事だったのでしょうが その方は私たちにその事を全く話してはくれませんでした。 で、住宅ローンが下りない事に、その方はご自信のプライドが傷つけられたのでしょう、裁判だ、訴えてやるだの騒ぎになってしまって。

このもめ事以降、金融機関のみの紹介は固く固くお断りの方針となってしまいました。

でも 現場で電話対応しているスタッフ達の中には 真剣に親子間売買に住宅ローンを付けてくれる金融機関を探している方々に対して 何かしてあげたいという気持ちがあります。 この私もその一人です。

個人的に 紹介してあげる何かを立ち上げようかなとも考えたりしております。 でも、住宅ローンって個人で申し込むより不動産会社を通して申し込んだ方が通り易いし 金利もちょっとだけ低い場合が多いんです。 それを考えるとちょっと・・・・。

親子間の任意売却のご相談なら、任意売却相談室へ
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なんとかして欲しい!
三菱東京UFJのモビットで お金を借りました。  その後 今から1年前に 突然 「期限の利益の喪失」 という手紙が届き、残りのお金の全額返済を求められました。

先週、マンションの購入契約をしました。 ところが 住宅ローンがどの銀行でも組めません。 理由は1年前の↑の件があったからだと 不動産会社の担当者に言われました。

なんとか住宅ローンが組めるようにしてもらえませんか?


上記の相談が 昨日ありました。
弊社は 信用調査機関では無いので このようなご相談には応じられません。

知らぬ間に 「期限の利益の喪失」 が来たと憤慨しておられましたが・・
知らぬ間には 「期限の利益の喪失」 にはならないのです! 支払いを滞納したから 通知が来たのです。


このようなご相談ではない 任意売却のご相談なら任意売却相談室へ!
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匿名や名無しでの お問い合わせ
時々 匿名希望または お名前無しの方 からせっぱ詰まった内容のお問い合せがあります。

切羽詰まっているのに 匿名での質問って何なんでしょう?

匿名の方への返信 名前の無い方への返信は 内容的にも ごく一般的な内容止まりとなってしまいます。 匿名および名前の無いご質問には返信すら返さないという同業者さんもおります。

不動産業者の営業は 「しつこい」 というのが定評だから 本名・連絡先を教えたくないという感情は良く理解できます。 ですが 多くの任意売却業者は 「その後、ど~ですか~?」 とは電話は入れません。 状況が状況ですので、営業の電話は入れられません。

置かれた状況を打開する為の何らかの方策を得たいのであれば 少なくともご自身の置かれた状況はなるべく明かした上での相談が 得策ではないかと考えます。


任意売却のご相談なら任意売却相談室
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自分でやりたい
任意売却を自分でやりたいので教えてください! という電話がありました。

正直、素人の方が 債権者たち&お役所のお役人さんたち を相手に出来るのかな?と 疑問に思います。 ご自分の仕事をしながら、これらの方々と直接交渉をすることになるわけなのですが。

もっとも ご自分でご自宅を任意売却で処分をし その経験を本にして、いまではその経験を日本各地のセミナーで 講演してお金持ちになられた方もおいでのようなので全く不可能では無いですが・・

通常は弊社に依頼をなさっても 任意売却には 費用は一銭も発生しません ので わざわざご自分で 苦労してまでやるメリットは低いと思います。

餅は餅屋にお任せください。

任意売却相談室
フリーダイヤル: 0120-218-985



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メチャクチャな関係
昨日も かなりパニックに陥っている方から相談が有った。

7年間別居中で、元夫とはその間 何の連絡をも取っていないという女性からの相談でした。

元夫と土地を購入、その後に建物を建築したそうです。 その際に、その女性と女性のお父様が連帯保証人になったそうです。 その後 ローンは、元夫と彼女で半々に支払っていたそうです。

ですが 元夫の方の支払いが延滞しだし、建物のローン債権者の住宅金融公庫から任意売却を勧められ・・・ 不動産業者も紹介され 専任媒介契約も締結したらしい。

彼女は その様な状況に陥っている事を全く知らされず 一昨日突然 不動産業者が彼女の元を訪れて、事情を知らされたとのこと。

で 彼女は土地を買った時の銀行に 「自分で購入したい」 と相談したところ、銀行さん曰く 「問題無いですよ」 との快諾を得られたとのこと。 ですが、住宅金融公庫との価格交渉の結果を その銀行に伝えたら、その銀行が態度を一変して「任意売却は認め無い」と言い出したそうだ。

そこで、当社に 「この銀行を訴えたいので何か智恵を貸してくれ!」 という相談でした。

このご相談者 かなり狼狽えていて、上記の状況を聞き出すのに約45分もかかりました。

この場合 銀行には非は無いので打つ手は無いと思います。

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任意売却について詳しく説明をします。
任意売却相談室   フリーダイヤル: 0120-218-985


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依頼した業者に聞いてください
競売決定が届き 再来週現況調査の予定です。 もう 競売を待つしかないのでしょうか? 出来ることなら 任意売却をし このまま住み続けたいのです。 助けて下さい!

一応、知り合いの業者さんに任売のお願いはしたのですが 銀行側の金額と折り合いがつかず…  そうしていたら、現況調査となってしまいました。

競売開始までに 話をまとめたいのです。  どうしても住み続けたいので 任意売却をし その方から、賃貸で借りるって事は無理なんですか?  親戚に頼むとして 任意売却の売買金額は 債務全額になりますか?  また 現況調査から開始まで期間はどのくらいですか?
物件は 大阪府○○市にあるマンションです。 残債務は1,400万円です。 幸福カードです。 よろしくお願いします

上記のお問い合せがありました。

既に、任意売却をお願いをしているようなので その業者さんにこれらの質問をぶつけてみるべきでしょう。
各業者さん、やり方は違いますし 考え方も違いますので、他社へお願いされている案件に対しては、弊社はとても回答に窮します。

一般的に言っても 任意売却をし、購入者から賃貸で借りれるか? という質問に関しては 何とも言えないですね。 購入者との交渉ですので。 そのマンションに住みたいと思って 購入される方だとすると賃貸の交渉は 無理でしょうね。


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任意売却のその後
今朝は、朝から立て続けに3本 同じ方からお問い合わせをいただきました。

しかし、この方 既に任売が終わったとのこと。
その際の残債務について、支払督促があったようです。相当焦っていたようで
同じ番号だと気がつかずに、3度も電話を掛けてきたみたいです。
どこへ任売をお願いされたのかわかりませんが、ちゃんとその後も相談に乗って
あげればいいのにね。

任意売却をお願いしても、いい加減なところだと、売却時に手数料だけもらって
「ハイ、さようなら~」というところもあるという話を聞きます。
任意売却を扱うところは、ネットで検索するとわかるように、たくさん存在するので
どこへお願いをするのかは、後悔しないように決めてくださいね!

残念ながら、当任意売却相談室では、任売後のご相談のみ には応じられません。

もしも、依頼した会社さんと連絡がつかなくてお困りなら、弁護士さんへ相談を!!

任意売却相談室は、東京都世田谷区に事務所を構える不動産会社で運営しております。
直接、会社へご相談に来られるのも大歓迎ですが、その際には事前に担当が在席して
いるかお問い合わせ下さい。
お問い合わせ先:フリーダイヤル 0120-218-985(携帯からもかけられます)

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なんで 水曜日が定休日?
多くの不動産屋さんが 水曜日を定休日 としているのは 契約を「水に流さない」という縁起を担いでいるところからきています。

典型的な日本の語呂合わせ文化ですね。

任意売却相談室は、水曜日もお問い合わせの電話が多いため 定休日とせずに営業しております。

フリーダイヤル: 0120-218-985
IP電話: 050-3476-8264



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親子間売買
親子間での不動産売買の問い合わせが相変わらず多い。
今日だけでも 「親子間の任意売却」 の問い合わせが4件有った。

普通 銀行は親子間売買での 住宅ローンは認めてくれないことが多いようですが、 弊社は親子間でも住宅ローンを付けてくれる銀行さんを日本全国各地に持っているので、この分野は結構強いつもりです。

閉口するのは、弊社のHPを見た不動産業者が銀行を教えてと言ってくることです。 これは当社のノウハウだからそう簡単には教えるわけには行きません!


親子間の任意売却は私たちにご相談ください。 任意売却相談室
フリーダイヤル : 0120-218-985





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連帯保証人
今日は 連帯保証人 に関してです。

離婚により 連帯保証人から外れたい。  また、何らかの事情により 連帯債務者 を変更したいとお考えの方々よりのお問い合せがございます。

連帯保証人 を変更することは限りなく不可能に近いです。
連帯保証人 を変更するには、一旦残りの住宅ローンや債務などを一括返済しないといけません。 その上で、新たに 連帯保証人 を立てて融資を受け直す事になります。

離婚をしたから 連帯保証人 から外れたいと 債権者にお願いをしても 限りなく不可能に近いと思います。

当社に持ち込まれる相談の多くは、離婚をし 元の伴侶が別のパートナーと結婚をする際に、連帯保証人から外れたいので、なんとかして欲しいというものです。 次に多いのは、元の伴侶が住宅ローンの滞納をし、自分に督促が来だしたので何とかならないのか。 というものです。

解決策は 売却時の差額持ち出し覚悟で 物件を処分する事です。


詳しいご相談なら、任意売却相談室に!
フリーダイヤル 0120-21-8985
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それって 必要な費用ですか?
電車の中の広告。

債務整理:4万2千円。
自己破産: 19万円。

これが弁護士さんの料金のようです。 これは弁護士さんにより まちまちでしょうが 電車の中の広告では この料金でした。

所有不動産だけの処理だったら 我々 任意売却相談室 へ直接依頼してくだされば 42,000円は支払わなくても良いのです。

結局のところ 弁護士さんに依頼しても 不動産の売却に関しては 不動産業者が行うのです。

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任意売却で自宅が売れない場合
今朝の相談から・・

他社で 任意売却をしている方です。
ご質問内容は 「任意売却で自宅が売れなかった場合にはどうなるのか?」 というものでした。

任意売却で その問題の不動産が売却出来ない場合には 「競売」 へと移行してしまいます。 任意売却で物件が処分出来ないときには債権者より、任意売却を取り下げてくださいとの指示が来ます。

当社でも過去に3度、任意売却で処理できず 競売になってしまったことが有ります。 この3件ともクライアントさんが途中から全くの音信不通になってしまわれたことが原因でした。

任意売却を依頼なされたら 少なくとも依頼した先との連絡はこまめに お願いいたします!

競売にかかってしまったら、参考にしてください。




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滌除(てきじょ)
今日は 滌除(てきじょと読みます)のお話。

「てき除」 とは旧制度名で、新制度では 「抵当権消滅請求」 となりました。
今朝入ったご相談内容は この抵当権消滅請求を活用し、物件を売却する話でした。

住宅ローン以外で300万円程の借入が有る方です。 この方の所有するマンションを処理したいとのこと。 この物件の実勢価格は2,600万円前後。 この2,600万円の物件を2,400万円で債権者に抵当権抹消請求 を起こしたいのでなんとかして欲しいとのこと。

200万円を浮かし、そのお金を他の借入の返済に回したいとの考えでした。

旧制度の滌除時代であれば、この方法も可能だったでしょう~!
ですがいまは この滌除はそれほど債務者にとって有利では無くなりました。

抵当権抹消請求で物件を取得出来ても、債権者は新たに競売を起こして対抗してきます。 債権者には 2ヵ月以内に抵当権抹消請求を拒否し競売を起こしても良いとの法律があり、それを楯にとって来ます(民法378条)。

抵当権抹消請求をおこし、物件を手に入れ所有権移転に費用を約70万円前後費やし、そして、その後に競売を起こされて、その物件を取られてしまう可能性が大です。 今の 大手の金融機関のほとんどが意地でも競売で対抗して来ます。











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