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任意売却・任意売買・任意処分
 住宅ローンの返済が何らかの事情で困難となってしまった人々に任意でその問題の不動産を売却してもらい、債務者を最悪の事態から回避する事を行う任意売却の専門不動産業者から日々の任意売却レポートです!

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住宅ローン滞納カウンセラー@全国任意売却相談室
住宅ローンが払えなくなったら、どうするべきか?!競売ではなく、任意売却という方法をご紹介しています。
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住宅ローンの金利の上昇!
住宅ローンの金利の上昇!

世界的なインフレ懸念で長期金利が上昇したことから、大手銀行2行が、来月分の住宅ローンの金利を3か月連続で引き上げることを決めました。 金利はおよそ12年ぶりの高い水準となります。

このうち「三菱東京UFJ銀行」は、来月分の固定型の住宅ローン金利をすべての期間で引き上げることを決め、返済期間が10年の金利を0.2%引き上げて4.25%とします。

仮にこの条件で1,000万円借りて毎月同じ金額を返済した場合、金利分も含めた返済総額は今よりも11万4,000円程度増える計算になります。 また、そのほかの期間でも、金利を0.1%から0.2%引き上げます。

一方、「りそな銀行」は、10年の住宅ローンの金利を0.1%引き上げて4.15%とするほか、そのほかの期間でも金利を0.15%から0.2%引き上げるとしています。

どちらの銀行も、住宅ローン金利を引き上げるのは3か月連続で、返済期間が10年の金利は平成8年8月以来およそ12年ぶりの高い水準になります。

「みずほ銀行」と「三井住友銀行」も、近く住宅ローン金利の引き上げを決める見通しです。 これは、原油や穀物の価格高騰が続くなど世界的にインフレへの懸念が強まったことから、住宅ローン金利の指標となる長期金利が今月になって一時1.8%台後半まで上昇したことによるものです。

大手銀行の担当者は「資源や穀物の価格の高騰は続くものとみられ、住宅ローンの金利も引き続き高い水準となりそうだ」と話しています。

ソース:NHKニュース

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住宅ローンの返済額が毎月々の生活費ギリギリでやり繰りしている家庭にはかなり悪い状況です。

苦労して苦労して買ったマイホームを手放すことは辛いでしょうが、金利の低い借金を、金利の遙かに高い新たな借金で返すような自殺行為は止めてください。

早々に見切りをつけるのも方法です。

住宅ローンの返済に行き詰まったら任意売却をお考えください!
任意売却相談室
フリーダイヤル 0120-21-8985
IP電話 [OCN フォン] 050-3476-8264
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売れない不動産は値段を下げて!
初めまして。
埼玉県深谷市在住の者です。
御社のホームページを拝見し、債務がらみではありませんが、空き家、一戸建てで不整地、立地や環境がデメリットだらけの不動産のご相談も可能かお伺いしたくてメールいたしました。悩み続けております。 宜しくお願いします。

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基本的には可能なのですが・・・。
なぜ地元の不動産業者さんではないのでしょうか?
地元の不動産業者さんにもお願いしつつ、当社にも依頼ということなのでしょうかね?

当社のホームページの "売れない不動産を売る" という一文にのみ引っかってしまいましたかね。
もし、そうだとするとご期待には添えないです。

私たちは売れない不動産を売るプロでは無いからです。
私たちは任意売却のプロではあるけれども、売れない不動産を売るノウハウは無いです!

いずれにせよ頂いた上記の単文では内容が分からな過ぎです。

任意売却に関するご相談なら任意売却相談室へ!
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代位弁済後の巻き戻しを利用しました
御社とインターネットで見つけたファイナンシャルプランナーさん両方に住宅ローン滞納のご相談を約3年ほど前にさせていただいた○○浩一と申します。

御社は、その当時、私の置かれている状況から任意売却を勧めてくれました。
同時に相談したファイナンシャルプランナーさんは、代位弁済後に巻き戻しという制度が使えるので任意売却は止めなさい。 家を手放さなくても済みますというアドバイスをくれました。

当時は、私もマイホームを手放さなくても良いのであれば手放したくは無かったので、当然のことながら御社の提案より、FPさんの提案を無条件で受け入れてしまいました。

ところがでした・・。 先月から返済が始まったのですが・・、『返済額が多すぎてとてもじゃないですがやっていけない、どうしよう?』という状態です。 FPさん、その時、遅延損害金のことなどの説明もしてくれておりませんでした。

今は、廻りの関係者に多大な迷惑をかけることにはなりますが自己破産を考えております。

やはり、あの時、御社の提案にのっておくべきでした。

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今朝、いただいたメールです。

ま~、苦労して手に入れたマイホームです。 住宅ローンの返済が出来なくなったても、少しでも永くそこに住んでいることとが出来る。 2年間は返済が止められる。 2年後には貴方の収入も増えているかもしれないと言われれば、そちらの美味しい蜜に留まるのは致し方のないことでしょう。

私たちは、近い将来、こうなることを踏まえ、任意売却を提案するのですが、売る提案残せる提案では残せる提案なんですよね・・。

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任意売却のご相談は任意売却相談室まで!
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ご安心ください!
主人の勤め先の倒産により去年からいっきに収入が半分に減り何とか住宅ローンだけは払ってきましたが他の未払い金などもおおく住宅費用を半分にすべく賃貸に移ろうと結論しました。

ローン残が1,400万あります。 先日このマンションの5階が1,150万で売れてました、住まいは7階建の2階で去年お風呂と夜間給湯器を変えました【80万】79㎡です。

近くに4LDKの賃貸物件が出ており77,000円と家賃も安く1階なのでそこに引っ越せれば一番いいのですが、我が家は4人子供がおり売却した後の債務などの負担などが一番少ないように出来ればと願っています。

どのような方法が一番良いでしょうか。
私も主人も日中は出ている事が多いので取り合えずメールにて失礼致します。
お返事いただければと思います。

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売却し、その後の残債の返済額のご心配はそれほどしなくとも良いです。
大丈夫です。


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自己破産免責後の任意売却は可能です!
自宅の任意売却について簡単に質問です。

私は5月に破産手続開始決定がなされている破産者です。
来月の免責審尋で免責が許可される見通しです。
当然、住宅ローン(残債2,500万円)も免責許可となる見通しですが、今回の破産事件が終結してから競売が始まると思います。

そこで質問なのですが、住宅ローンの債務が免責許可となって返済義務がなくなった物件でも任意売却はできるのですか?

物件の場所などのさまざまな条件にもよると思いますが、任意売却を開始してから物件の購入者が決まるまで平均的にどのくらいの期間がかかるのでしょうか?

破産者でありながら、こういうことは言い難いのですが、競売にしろ任意売却にしろ引越しして新たな生活を始めるために少しお金を蓄える為に時間を稼ぎたいのです。 11月中に引越しできれば・・・と思っております。

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自己破産の免責が降りた後でも任意売却は全然可能です。
そして、ご希望である約5ヶ月後の11月中の引っ越しも問題無いです。

少しでも時間を稼いでお引っ越し代を貯めるというお考え大賛成です。 債権者との引越代の交渉に加え、物件の買い主さんと引越代の交渉もいたします。 そして、私どもの仲介手数料かもチョットだけですが引っ越しのお役に立てるよう幾ばくかの援助はさせていただきます。

もし、必要であれば引っ越し業者にも価格交渉をさせていただきます。


任意売却のご相談なら任意売却相談室へ!
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不動産の親子間売買
お忙しい中、大変恐縮では御座いますが、自宅の親族売買につきましてご相談させて頂きたいのですが。

弁護士さんにご相談させて頂いたところ、住宅(父名義)を弟に買い取ってもらい名義を変更し、その後破産することが良いのではないかと進められました。 弁護士さんからお知り合いの不動産屋さんをご紹介いただいたのですが。 お越しくださってすぐに親子間の場合、住宅ローンが組める金融機関は99%無理ですとおっしゃられました。

確かに難しいとは私共も分かっているのですが、事情を全て伝えた弁護士さんからこの方法でと進められた事がすぐに不可能であると言うことが私共にとっては考えられないと思いご相談させていただきました。(弁護士さんから不動産屋さんへのご連絡はFAXだけのやり取りしかしていないそうです)
また、不動産屋さんから他の方法では、金融公庫で住宅ローンを組む方法しかないのではということでした。

その際、銀行を通さないといけないのですが融資枠?は90%の金融機関なので、頭金が必要になります。 とのことでした。

しかし、破産の方向で弁護士さんからこの方法を進められているほどの状況で家族にこの頭金を用意するほどの資金がないことは、一番最初の段階でお伝えしておりました。

上記の内容ですと納得いかず、ご相談させていただきました。
私たち家族は自宅を残したい言う願いでいます。 どうか良いお知恵が御座いましたらお力をお借りしたいと心よりお願い申し上あげます。

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まず、弁護士先生の言うことが絶対ではないという認識を持ってください!
債務整理にお強い先生方、疎い先生方。 交通事故問題に強い先生、弱い先生。 離婚問題に強い先生、弱い先生。 弁護士先生といえども、得手不得手の分野はあるのです。

チョット的を外した例えをしますと、島田紳助が司会をしているテレビ番組で "法律相談" がありますよね。 出演している弁護士先生方々でも一つの事例に対して "Yes No" の回答に分かれますよね。

先生方の認識の相違、解釈の相違があるという事を念頭に置いてください。

さてご質問ですが、先生が親子間売買出来ると言ったから "出来る!" のではありません。 不動産業者さんの言っていることの方が正しいです。 親子間でのローンに対して確かに99%の金融機関は貸出はしません、その不動産業者さん言うの通りです。 ですが、当社のような親子間売買を得意としている業者は残りの " 1% "に当たる部分を押さえているのです。 この1パーセントを持っているかいないかがプロとアマの違いと言っても良いでしょう。

> しかし、破産の方向で弁護士さんからこの方法を進められているほどの状況で
> 家族にこの頭金を用意するほどの資金がないことは、一番最初の段階でお伝えしておりました。

この不動産会社さんも、出だしが間違えております。
住宅金融支援機構では80%までしかローンを認めてくれませんが、他の民間の銀行であれば頭金無しでローンを組めるところは沢山あります。 住宅ローン = 住宅金融支援機構 という図式が間違えております。 この辺の発想が親子間売買の経験数の違いでしょうか。

親子間売買のお問い合せは、任意売却相談室へ!
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IP電話 [OCN フォン] 050-3476-8264

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誤解だらけの任意売却の知識
私は元夫の●●保証協会と国民金融公庫総額4,000万円の債務の連帯保証人になっています。

元夫は後には自己破産する予定です。 その前に現在のマンション(元夫単独名義)を競売にかけられる前に任意売却を考えています。 そこで下記の質問です。

  1. 査定額以下での売却は可能でしょうか?
    大体いくらまで下回って抵当権を抹消されるのでしょうか?
    2,000万円の債務で売却価格査定が1,500万円です。 1,200万円までは下げられるとの話も耳にしました。 本当でしょうか? それ以上は無理でしょうか?

  2. もし1,200万以下で売却できた場合、残債務は残らないとききましたが、その通りでしょうか?

  3. 任意売却はローン滞納しなくても今すぐできると聞きましたそのとおりでしょうか?

  4. 親子間の任意売却を考えています。 ローンを組むのではなく現金です。 両親には迷惑をかけられないので、なけなしのお金を渡すつもりです。 大丈夫でしょうか?

  5. 私に連帯保証人としての債務がきますが、私自身はぎりぎりまで自己破産は避けるつもりです。
    働いて働いて返済するつもりです。


★何としてでも、家を手元に残したい★
お忙しいところ申し訳ございませんが、回答よろしくお願いします。

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うんんんんん~!
上記の内容は、業者さんから得た知識なのでしょうか? それとも、風の便りレベルの知識なのでしょうか? 多くの件で誤解をされているようです。

1) 査定価格以下での売却は出来ますが。 下回ってもせいぜい3割程度です。 1,200万円まで下げての売却は無理です。

2) 1,200万円以下での売却は無いと思います。 仮有ったとした場合800万円の残債が残ります。 これは完済するまでは絶対に消滅しません。

3) 任意売却はローンの滞納が有り、そして期限の利益を失わないと出来ません。

4) 親子間売買は当社でならたぶん可能でしょう!
   ですが、頂いている情報からだけでは何とも言えません。

5) 残る債務は、サービサーに譲渡されるかもしれません。 そしたらサービサーと、自分の残債務(債権)を買い戻す事が出来ます。

自宅を残すとと云う強い思いがあれば、残すお手伝いはできます!

任意売却相談室
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住宅ローンの名義変更
私は、離婚を何年か前にして、現在は再婚し、神奈川県に住んでおります。

以前、組んだ住宅ローンの債務者の名前が変更できずに困っています。
私の名前だけが、自身とは関係ない所で使用されている様な感じです。 前妻が引き受け人になると言い、住庫へ審査を出しましたが、審査は通りませんでした・・・離婚の際、所有権は放棄してきましたが、その後一言もなく、前妻に名義も変えられた状態の住宅ローンです。

このまま、この住宅には住みたい、だけど、審査が無理だから、債務者の名前はこのままだと言われても、納得が行かず、私自身も、今後の生活に大きな影響があるので、ご相談致しました。

住庫の審査が駄目な為、一般の銀行での借り換えを現在進めている様ですが、その銀行での借り換えも無理となると、私の立場は、どう動いたら良いのでしょうか?

最悪は前妻が家を売却して、住庫へ一活返済してもらう手立てしかないかと思います。

どうすれば良いのかお知恵をっかしください。

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お金を貸してくれている、いわゆる債権者がローンの名義変更には応じられませんと言っているのですから名義は変更は出来ません。 納得がいこうがいくまいが、お金を貸した側にはなんら気になる問題ではないのです。

名義を抜くには、元の奥様が全額を一括返済をしないと名前は消せません。
家を売却しても残っているローン分を完全に賄うことは出来ないと思いますので、不足分はどこかで現金を調達しなければならないとおもいます。


任意売却のご相談は

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個人情報は共有されてます
住宅ローンの件で御相談したいのですが。

現在、妻名義で一戸建てを持っています。
私が、4年10ヶ月前に仕事関係で自己破産しており自己破産をする前に現在の家を妻名義、ローンで購入しました。

建屋を立て替えようと思ったのですが、1件目の銀行で断られました。
妻の年収、現在の住宅ローンの残金等、組める条件をクリヤしているのですが私が自己破産しているためか、銀行側の話では、総合的に駄目との回答です。

開示も私はだめですが妻は何も有りません。(2人とも念のため調べました。) 話によると妻名義の住宅ローン申請であれば私の開示はしないので問題ないが銀行の間で情報の共有をしており、結果、私の自己破産を理由に申請を断れないので総合的に駄目と回答が帰ってくると聞きました。
これは、私の情報が銀行間で使われているのでしょうか?

また、今後、家を売ることや妻が銀行ローンを組むことは、私の事故暦が無くなるまで不可能なのでしょうか?

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当然のことながら、事故者情報は銀行間で共有されております。
とある大手銀行のローンセンターで働いていた銀行マンに聞いたところ、特に、自己破産者の情報は特別扱いだとのことでした。

現在、住宅ローンのお借り入れをが有る場合、追加融資はなかなか認めて認めてもらえない事がおおいようです。 それに加え、ダンナ様の過去の自己破産の影響は大いに有るとみて間違いはないと思います。

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任意売却の引越代と債権者への配分表
任売での引越代の捻出!

最近は住宅金融支援機構さんが引越代を基本的に認めないと通達を出してしまったので、それへ右へ習いの金融機関が出始めております。

とはいうモノの、そこまでは冷徹になり切っていない金融機関さんに感謝ではあります。 でも、以前に比べ認めてもらえる引越代の額ははるかに少額になって来ているのも事実です。

私たちは、各任意売却の案件ごとに、いかにして引越代を出してもらおうかと無い知恵を絞り出しております。

今日は、引越代を各債権者に計上する一例を書いてみます。


任意売却の場合ほとんどの住宅が実勢価格よりローン残債の方が遙かに上回っています。
例えば、

1) 現在の住宅ローン残債額内訳

    A銀行 2,000万円

    B銀行 1,000万円

この物件の流通価格が "1,500万円" 。
そして、私たちが各債権者と実勢価格に基づいた購入申込額に対して交渉に入りおおよその応諾額を確定します。

上記、A銀行およびB銀行との交渉による応諾額は1,500万円。 そして、その債権者の応諾額に基づいて配分案を作成し再度、各債権者と交渉し了解を得ます。

2) A銀行およびB銀行への配分額:

    A銀行 1,375万円

    B銀行   50万円(いわゆるはんこ代)

    任売業者の仲介手数料 50万円

    抵当権抹消費用  5万円

    引越代 20万円


引越代で揉めるのは、2番目の債権者が『なんでウチが50万円で、引越代が20万円も有るのよ。 ウチは納得出来ない。』、なんて言ってくることがあります。

2番抵当権者、3番抵当権者などと債権者増えれば増えるほど引越代で揉めます。 
しかし、私たちもプロですので、相手に不快感を与えず上手く引っ越し代だけは確実に確保します。


任意売却引越代
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マンションを売却したいのでお願いします
売却をしたいのでお願いします!

平成6年に中古でマンションを購入しました。
20年ローンなので、あと6年なのですが、昨年離婚した事、今年9月には福岡市を離れ川崎市に戻ることになりました。 そんな事から、ローンの支払いを完了する事が出来ません。

賃貸する事も考えましたが、物件の古さ(1980年築)と狭さから考えて、家賃収入が支払額よりもはるかに下回ると思われます。

残債は約600万円です。 このマンションを売却の方向で考えたいと思います。
マンションは福岡市内の福岡市営地下鉄・空港線の "藤崎駅" から徒歩7分です。
宜しくお願い致します。

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このメールを頂いて直ぐ、お電話をさせていただきました。
現在、この方は延滞が始まっておりませんので、即、任意売却の手続きが行える状況では無い旨をご説明させていただきました。

面白かったのは、この方は、コンピュータ関係のお仕事をなさっている方でした。
この方のご提案で、ウエブカメラを使用してのテレビ電話のやりとりでした。 結構、緊張しちゃいました。


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絶対に家は手放したくないのです
家を手元に残したい!


バブル期に購入した物件のローン返済不能により抵当物件を売却、保障債権を履行しましたが、その後の残元金が1,260万円有り、その為に私の住居であり、担保物権となっているマンションが競売開始決定の対象となっております。

私が以前よりこの問題でお世話になっていました弁護士は債権者によるこの措置及び裁判所よりの通告に対し、このケースの場合は法的強制執行は止むを得ない、転居の準備を進める様に、と見放されてしまいました。

私の住むこのマンションは築30年で、売価も決して高くはありません。 恐らく450万円程度であると思います。 尚、当初物件の購入での借入金額は4,800万円です。

私の現在の疑問と心配はこのマンションが競売された後でも残債に対する支払い義務が残るのか?
です。

今の処、このマンションに住めなくなると住む場所がなくなりますので、なんとか居住継続可能な方法は無いものでしょうか、お尋ねします。 

==== 上記語句の意味 ==================================================
(**) 保障とは、主債務者が債務を履行しない場合に、保証人がその履行を担保する制度です。
(**) 担保するは "債務不履行に備えて、債権の弁済を確保する手段となるもの" と解釈をしても良いかと思います。
=====================================================================

上記の文章からだけでは、残せるのもなのか否なのか、何とも判断しかねます。

上記の文章には、競売にかけられた。 弁護士に見放された。 残債が1,260万円有る。 相場は450万円程度。 借入が4,800万円。
たった、これだけの情報しか入っておりません。
判断を下す際に必要な、"なぜ・どうして", "債権者は誰" 等の情報が無いといかんともし難いです。

ただ言えることは、競売をしても残債はシッカリと残ります。
たぶん、弁護士さんは自己破産を勧めてくるでしょう。 そして免責が降りれば、残債の返済も免除されます。 でも家は失います。

そのまま家を保持したいのであれば、親子間での売買、親戚間での売買または友人に購入してもらう。 少々お高く尽きますが、投資家または不動産業者などの第三者に購入してもらい、それを賃貸という形で借りて住む、いわゆるリースバックです。


競売のご相談なら、任意売却相談室へ!
フリーダイヤル: 0120-218-985


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自己破産しか無いかも
平成8年12月に旧住宅金融公庫からお金を借りて家を立て直しました。
生活環境が変わり、色々なことが重なり返済が厳しくなり遅延するようになったとのことです。

任意売却を公庫の方へお願いしていましたが、その後、両親はどうしたらいいのかがわからなかったようです。 督促状とかも来ていたようですが振込詐欺と勘違いしていたのかもしれません。

前々から心療内科の薬を服用していたので頭の混乱していたようです。 
時間だけが過ぎて裁判所から競売の通知がきていましたが理解していませんでした。

話は飛びますが木曜日に裁判所から査定にきます。 債権がオリックス回収㈱へうつっています。 家を立て直した積水ハウスに今更ですが事情を話して売却したいと申し出てオリックスのほうへ連絡しましたが今までの件で誠意がないと言われ、よほど納得いく返済方法がないと任意は認めないといわれました。 正直、他にも債務があるようなので破産を私は望んでいますが・・・。

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自己破産まで視野に入れているのであれば、このケースは自己破産がベストな選択肢です。

オリックス債権回収が言うように、住宅金融支援機構では、競売まで行ってしまった場合の任意売却を認めない方針へ昨年2007年5月に方向転換をしました。

認めなくなった理由の一つに、競売をかけるまでに6か月も7か月も話し合いの時間が有ったにも関わらず、督促状期限の利益の喪失予告代位弁済予告競売予告・などなど、それらを無視しされて来たので、その行為を誠意無と判断しております。 

どうしても住宅支援機構に任意売却を認めてもらうには、100万円を支払、そして任意売却を認めてくれるよう嘆願書を提出しなければなりません。 しかし、この行為で100%任売を認めてくれるかというと、そうではありません。 確率は15% ~ 20%くらいだそうです。

他の一般債務も有るようだとのことですので、自己破産が良いと考えます!


任意売却のご相談は任意売却相談室まで!
任意売却ホットライン 0120-218-985 [携帯・PHSからも可]

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これにて一件落着
昨年の11月の初めに、川崎市多摩区に住む66歳のお婆さんから震える声で電話が有りました。 その方から依頼された任意売却の物件の決算が今日完了しました。

このお婆ちゃんは小田急線の百合ヶ丘駅から徒歩7分の所に古いながらも家を持っておりました。 ところが、博打大好きのバカ息子が消費者金融に借金をしまくって、挙げ句の果てにお婆ちゃん名義の家に抵当権を設定されてしまいました。

もっとも、お婆ちゃん息子のためとはいえ、自宅に抵当権を設定してやったのが大きな間違いの元なんですが。

そして、案の定、そんな息子さんがとうとう返済に窮して失踪してしまいました。 可哀相に、お婆ちゃんその消費者金融から激しい取り立てに合って、精神的にかなり追いつめられてしまって電話に出ることも、外に出かけることも出来なくなる位いに追いつめられていました。 

それを見かねた近所の方が、その方の知り合いの司法書士さんを、お婆ちゃん宅に連れて行ったのです。 そして、その司法書士先生から当社を紹介されて自宅を売却して債務の整理をしていくことになったのです。

ところが、この土地が敷地延長と言って旗を立てたような形をしているのです。 建物は築50年チョットなので土地の価値しか有りません。 間口が2メートルほんのチョット満たないから再建築不可だから売れる事を期待する方が間違えていると言われればその通りなのです。

そして、もう~、この案件は任意売却時間切れだな・・、お婆ちゃんには申しわけ無いけど競売だなと諦めかけたとき、以前から買取に声をかけていた特殊な不動産を専門に扱う知り合いの業者から
購入の申し込みが入ったのです。 2メートルの間口にメドが立ったとのことでした。 どういうことかはここでは書きません。

債権者の方も土地の形状が特殊過ぎて競売にした場合かなり低い数字になることを覚悟していたらしく、こちらの希望価格で一発でオッケーが出ました。

そして無事に売却できて、血も涙も無いと言われる消費者金融からも思いもよらない額の引越代がもらえて、購入者側の知り合いの不動産業者からも引越代をチョット頂けました。 雀の涙ですが
私たちも仲介手数料の中からチョットだけ提供させていただきました。

当然、賃貸を借りなければならなかったのですが、仲介手数料とか礼金とか出来うる限り支払いたく無かったので、付き合いの有る不動産業者をフル活用しました(仲介手数料商売の私たちがこれ言うの変だけど・・)。

やっと、百合ヶ丘駅から10分の所に、知り合いの業者が管理をしているマンションをゲット。 敷金2ヶ月分だけでお婆ちゃんを無事引っ越させることが出来ました。 当然、引っ越しは出入りの引っ越し業者を使い、これでもかって位い根切り倒したのは言うまでもありません。

お婆ちゃん、電話は怖いから要らないと涙ながらに拒絶しておりましたが、もう~怖い電話は絶対に無いから、電話が無いとイザと言う時にお婆ちゃん困るからと説得をして電話を無理に引いてしまい、全てが完了でした。


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今日が入札期日
自己所有のマンション(2LDK、約50㎡)の競売をかけられており入札期間が今日までで開札予定が6月16日となっています。

ローン残債は無いのですが管理費を滞納したため(約100万円)管理組合より競売をかけられてしまいました。

滞納管理費(約100万円)と裁判費用(約50万円?)の約150万円を支払って競売の取り下げをしてもらいたいと思っているのですが、やはり競売より普通に販売をしたほうがいいでしょうか?

競売の場合の売却基準額は約320万円となっていますが通常の売買相場では700万円位ではないかと思います。競売でも案外高い値がつくこともあると聞くので今回の物件では残債や占有者がないので入札金額に有利になる事はあるのでしょうか?

またもしこのまま競売で売却となった場合でも、裁判費用はこちらが支払わなくてはいけないのでしょうか?

とりあえず明日管理組合側の代理人の司法書士と会って話し合いをする予定です。

急な話で申し訳ありませんが早急にアドバイスいただけると助かります。
お電話は何時でのかまいませんのでよろしくお願いいたします。

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開札予定が6月16日であれば、開札の前日までに競売の取り下げは可能です。
しかし、6月15日は日曜日・14日は土曜日です。 従って、13日の金曜日までに競売申立人に全額を払って取り下げてもらってください。 もっとも、先方がもう~時間が無いから嫌ですと断ってくる可能性も有ります。

> やはり競売より普通に販売をしたほうがいいでしょうか?

この質問の趣旨がイマイチ把握できないのですが・・。
マイホームを手放したいのなら競売で良いのでしょう。 そして、もう競売にかけられているので、普通には販売は出来ません。

> 今回の物件では残債や占有者がないので入札金額に有利になる事はあるのでしょうか?

残債の額は競売の落札価格には影響しませんが、占有者が居ないことは入札金額に作用いたします。

> またもしこのまま競売で売却となった場合でも、裁判費用はこちらが支払わなくてはいけない
> のでしょうか?

裁判費用は、落札された金額の中から差し引かれるので、貴方払いという事になると思います。
例えば500万円で落札されたとしましょう。
500万円 - 100万円 - 競売費用 = 貴方の取り分です!


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マンションの名義人と連帯保証人の同意が必要です
住宅ローン滞納の相談です。

今は離婚した前夫と、マンションを国民金融公庫および○○銀行の住宅ローンから融資を、私の父を保証人として借りました。

数年後、様々な理由から離婚となり住宅ローンの保証人を父としたまま前夫がローンを支払う事で合意しました。

しかし離婚後3年が過ぎたある日に銀行から住宅ローンの滞納の通知が父に届き、続いて債権回収業者からも一括請求の通知が届きました。 前夫に確かめたところ銀行並びに回収業者と話し合いをしてローンの組み替えと今後の支払いの事はしていくとの事。

しかし2週間が過ぎた今日になっても前夫は銀行や債権回収業者に連絡ひとつしていない様子です。 仕方なくこちらから債権回収業者に出向き前夫ぬきで話し合いをしようと思っていますが口先では支払いを約束した前夫抜きで話し合いができるのか?

最悪は任意売却または競売も考えていますがマンションの名義である前夫ぬきで売却ができるのか?を教えて下さい。

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まず、債権回収会社(サービサ)から全額一括返済が来ているということですので、ローンの借り換えは無理です! 新たにローンを組んでくれる金融機関は無いです!

債権回収会社まで話が行ってしまっているということは、取れる選択肢は3つしか有りません。
1) 全額を一括で返済する。
2) 競売を待つ。
3) 任意売却で処分する。

そして、問題なのは、任意売却はマンションの名義人である前のダンナ様の同意が絶対的に必要となります。 前の旦那様抜きでは任意売却は進められません。

まず、下記の引き算を見てください。
残っているマンション・ローン - 競売での落札価格 = 残るローン(残債)

このままですと、競売となってしまいます。
そうなると、当然連帯保証人である、奥様のお父様に上記数式で出ている残債の返済を求められます。 この残債がいくらになるかは不明ですが、連帯保証人の中にはこの残債が払えず自己破産をする場合も多々あります。

任意売却を選択しても、連帯保証人の方の被害を最小限度に抑える技を持った業者はそれほどおりません。 業者さん選びは慎重に!


任意売却相談室
フリーダイヤル: 0120-218-985

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まだ間に合うかも・・?
貴社に、問い合わせが遅すぎてしまいましたが、6月の上旬に競売の手続き開始の書類が届いています。 一括返済を考えていますが、今月末になってしまいます。

それまでに、少しづつでも入金したいのですが・・・。 入金方法など、返済の方法を教えていただけませんか? 出来れば下記の携帯にお電話をください。


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もの凄く多いのですこのようなお問い合せ。

このような状況の場合には、競売を申し立てて来た金融機関に直で連絡をしてください。
私たち第三者には、手出しが出来ません。

文面から判断すると、全額返済ならまだ間に合います。
急いで債権者に電話です!

お電話をくださと書いてありましたが、電話はご勘弁ください。 


任意売却相談室
フリーダイヤル 0120-21-8985
IP電話 [OCN フォン] 050-3476-8264

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任意売却の処理の簡素化が審議されます
任意売却の処理の簡素化


2008年6月3日・火曜日の日経新聞の記事です。

任意売却をする際に、担保権者(債権者)全員の同意が無くても処理できることになりそうです。
"現行制度では、担保権者全員が同意するまでは任意売却が出来ない。 上位の担保権者が売却に同意をしても、順位の後のものが反対し、同意の条件として法外な金を要求するトラブルも起きている。

検討中の新制度では、担保権者の大半が同意したにもかかわらず、一部の同意を得られず売却できない場合、所有者や売却に同意した担保権者が裁判所に抵当権抹消の許可を申し立てできるようにする。

私たち任意売却業者にとっては非常によいニュースです。

これで、あれば昨日ご相談いただいた方の、2番目の抵当権者が任意売却を拒絶している事案などは即解決だったのに・・。



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抵当権者が任意売却に応じない
早速ですが今までの経緯をご説明致します。

1年半前に自己破産手続きが終わり、破産管財人が私のマンションを売却に入り、購入者も決まり後は本契約のみとなった段階で私の第二抵当権の●●年金住宅ローン(残債約120万円)のみが売却処分に反対し、結局、第一抵当権の住構と第三抵当権の●●ほ銀行は売却処分を諦めざるえませんでした。

そして結局は裁判所の競売に回されてしました。
そして先週に裁判所より競売手続きに入るので私のマンションに執行官が下見調査に来ました。 その後、信じられない位いくつもの不動産業者からDMが届き、そして任意売却を知りました。

そこで質問があるのですが、私が不動産業者に依頼し任意売却する場合、住構、●●年金、●●ほ銀行の債権者の売却許可が必要になるのでしょうか? それともすでに債権者は債権をすでに放棄しているのですか?

放棄しているのなら私の一存で任意売却が可能なのですか?
以上、よろしくお願い致します。

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債権者は債権を放棄いたしておりません。
債権を放棄していないから、競売にかけてきているのです。

このケースの場合でも、債権者全員から任売の同意を得る必要が有ります。

普通は、競売になってしまっても任意売却を認めてくれる債権者がおおいのですが、住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)の場合、競売まで行ってしまった場合には任意売却にはなかなか応じてはくれません。

競売になってしまった案件を住構さんに任意売却のお願いをするのには、100万円という現金を納めて話し合いのテーブルに着いてもらうことになります。 ただし、話し合いのテーブルに着いたからといって住構さんが任意売却を認めるか否かは不透明です。


任意売却のご相談は任意売却相談室へ
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住宅ローンのボーナス払いが2月と8月な理由
ボーナスが出るのは普通12月と6月か7月です。
なのに、なぜ住宅ローンのボーナス払いの時期が2月と8月なのでしょうか?
チョット疑問に思いましたので懇意にしている銀行のローンセンターのセンター長に聞きました。

普通、12月にボーナスが出ますが、12月・1月は年末年始と色々とお金が出ていく事が多いので2月にボーナス払いの月を設定してあるのだそうです。 そして6月か7月にボーナスが出るのですが、2月から数えて6ヶ月後の8月と設定してあるのだそうです。


住宅ローンのボーナス払い、出来なくなってしまったら任意売却です!
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