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Author:全国任意売却相談室
任意売却・任意売買・任意処分
 住宅ローンの返済が何らかの事情で困難となってしまった人々に任意でその問題の不動産を売却してもらい、債務者を最悪の事態から回避する事を行う任意売却の専門不動産業者から日々の任意売却レポートです!

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住宅ローン滞納カウンセラー@全国任意売却相談室
住宅ローンが払えなくなったら、どうするべきか?!競売ではなく、任意売却という方法をご紹介しています。
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払いたくない気持ちは良く分かります!
約3年前に、町田市に新築でマイホームを建てました。
約1年半前に離婚をしました。 その家には元妻と子供がその家に住んでいます。 それであれば、どんなに無理をしてもローンの返済をして行く覚悟でした。

しかし、判明したことなのですが、最近、他の男性とその子供の4人でその家に住んでおることがわかったのです。 このことを知ってしまった私は、これ以上住宅ローンの支払いをする気力が出ません。

今まで、稼ぎの少ない中から無理をしてでも、この家のローンの支払いを続けて来ましたが、頑張っても今年いっぱい位で力尽きると想定できます。

そんな折、元妻からも連帯保証人を外して欲しいとの依頼があり、家の売却には問題はありません。しかし、残額と売れそうな額との差額(不足額)が最高で1千万円になるととても用意できない為、売却も依頼できない状態です。

このような事由により6月分から滞納を考えていますが、とても心配です。
どのようにすれば一番よいか考えて欲しいです。

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任意売却で行くしか方法は無いと考えます。
しかし、任売で行った場合、連帯保証人にも同レベルでの迷惑はかかります。 最悪、連帯保証人さんは自己破産を視野に入れなければならなくなるかも知れません。

この辺のことを、別れた奥様とお話し合いになられてご理解を頂かないといけません。

かと言って、このまま放置ですと、遅かれ "競売" となるでしょうし。 傷の浅い内に任売へ向かわれた方がベターでしょう。

出来うる事なら、現在、元奥様と一緒に住まわれている、その男の方に購入して頂くのが最良の道かと考えます。

男の方の心情としては、別れた女房とはいえ、他の男と住んでいる家のローンなんか払いたく無いです。 でも、元奥様としては、男が返済し続けるのが筋とお考えだと思います。

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任意売却のご相談なら、任意売却相談室
Toll Free : 0120-218-985

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本人じゃないと任意売買はできません
建物は、兄の名義で土地は、母の名義になっています。 連帯保証人が母です。
兄は住宅ローンを残して7年前に失踪し、母が年金で払っていましたが、認知症になり今は、養護ホームで暮らしてます。

家庭裁判所に行って相談もしましたが、兄本人が売却したりすることは出来るが、それ以外の人間では出来ないということでした。

どうにもならないので、そのままにしていたら裁判所から競売のお知らせが来てしまいました。

私は、兄が家を建てるとき相続放棄をしました。 そして独立し、自分も今、自宅の住宅ローンを払っています。 私の実家の方は残したいのですがどすればいいのでしょうか?

良い方法を教えて下さい。

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残すのは難しいですね。
お兄様が出て来ないと無理です。
冷たい言い方か知れませんが、このまま競売で落札されるのを待つか、貴方が落札をするか、親戚の方、友人のかたに落札してもらう以外方法は無いです。

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あなたが困ることなら何でもしてやる!
懇意にしている都内の任意売却業者から泣きの相談を受けました。

昨年の末に依頼をされていた任意売却。 物件は品川区の高級地に建つマンションです。
債権者との交渉、販売活動などなど、事は総て順調に進み、計算通りの事の運び方でした。 購入なされる方が現れました。

そして、契約となった段階で連帯債務者である離婚された元奥様が、契約の当日に "貴方が困る事なら喜んで何でもやるわ! 私は、今から海外へ旅立ちます。 当分、日本には帰ってきません。 お幸せに!" と、成田空港から元のだんな様にメールを入れて来て、とうとう契約の現場に姿を現しませんでした。 結局、司法書士による本人確認が出来ないのでこの契約が流れてしまったそうです。

同業者は、この契約の前の晩に、この奥様に電話を入れて "明日の契約よろしくお願いいたします。" と電話を入れ確認を取っていたとのこと。 元のだんな様も、携帯メールで "明日、不動産屋で契約があるのでよろしく" と送っていて、元の奥様からは "予定は組んで有ります。" との返事をもらったそうです。

しかし、最後の最後でもの凄く痛いしっぺ返しを受けてしまいました。
契約には連帯債務者、連帯保証人などのご本人確認が必要になります。 ご本人が確認できないと売買契約は成立しないのです。

しかし、このご夫婦の確執がどのようなモノかは分かりませんが、これに巻き添えを食った同業者が可哀そうです。 信用ガタ落ちだし。




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私たちがやっても売れないと思います!
【ご相談内容】
◎友不動産(株)に売却を依頼しておりますが、
買い手がつかず困っています。


【ご要望】
どのようにすれば一番よいか考えて欲しい

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どうしても処分をしたければ欲を張らずに、物件の近隣の市場価格で販売をしましょう!
市場価格よりも高いから何時まで経っても購入希望者が現れないのですよ。

お気持ちは分かります。 不動産を売って、悪くてチャラ、あわよくばプラスにしたい。
甘い! それを期待出来るのは銀座とか表参道とか供給が追いつかないエリアだけですよ。

私たちは、任意売却の専門家であり、売れない価格の付いた不動産を売るプロではありません!

大手不動産の営業さんは、専任と言いまして、売り主さんと売却の契約が出来ると、1件に付5千円とか1万円がコミッションとしてもらえます。 従って、売り主さんが売りたい希望価格でも全然アドバイスはしないのが普通です。

そして、売れないまま放置! 3ヶ月経って販売価格の見直しをしませんかと提案、そしてまた3ヶ月後に価格の訂正の繰り返しです。 そして1年近く経ってヤット売れる近隣相場になるのです。

売れないのは近隣相場を大きく逸脱した価格が設定されているからですよ!
それと、○友不動産に依頼したことも売れない要因の一つではないでしょうか?

この○友不動産は、不動産業界で特に有名な会社なのです。
規模が大きくて銀行系で一部上場だから有名というのとは違いレベルでのお話です。
この○友不動産が販売している物件へ "売れたか、未だ有るのか?" の確認の問い合わせをすると100パーセント返って来る回答が、『契約予定です!』。 必ず契約予定とか契約中ですの回答が返って来ます。 この回答が2ヶ月も3ヶ月も続くから笑うのですが。

このような本気で売る気の無い会社へ依頼していることも売れない原因です!


任意売却のご相談は、任意売却相談室へ
Free Phone : 0120-218-985


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弁護士先生と住宅ローン滞納
住宅ローンの滞納しか無い方が、弁護士さんに相談に行ったら、自己破産を勧められたそうです。
マンションの査定価格は2,200万円、ローン残額5,500万円も有るので、任売をするにしろ競売をするにしろ多額の残債が出るのでとの事らしいですが・・。

弁護士さんに、残債は払えるだけ払って行きたいので、出来るならば自己破産はしたくは無いのでという説明を再三したほうなのですが、先生は自己破産は後々楽で良いし、簡単だしと、自己破産は良いだから自己破産でと、私の話を全然聞いてくれないのです。

任意売却を自己破産無しでお願いできませんかとのご相談が有りました。

私たちにご相談を持ち込まれる方々の中には、この方のように、弁護士先生に執拗に自己破産を勧められたという経験を持っております。

不動産のローンのみの問題なら自己破産をする必要な無いです!
自己破産は一般債務などが有って、もう~どうしようもないという極限の状態でなら致し方ないとは思いますが、住宅ローンのみの場合には自己破産まで行かないほうが良いと考えます。



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ローン減額交渉の詐欺
ローン減額交渉の詐欺

2008年5月23日・金曜日の日経新聞の夕刊からの記事です。

ローン減額交渉装い2,000万円詐欺!

テーマ:住宅ローン - ジャンル:ファイナンス

リストラされた
嫁の弟の連帯保証人になっています。
約12年前に、義理の弟が家を買うときに連帯保証人になりました。

先日、嫁から義理の弟がリストラされて現在ハローワークに通っているとのこと。
その時は、『フーン、○○君も大変だな』程度で受け止めていました。

ところが、今朝、眠りから目覚めたと同時に "ああ!俺は彼の連帯保証人なんだ" ということに気づきました。 今のところ義弟は住宅ローンを滞り無く返済を続けているようですが、滞納されるのではないかと毎日気が気ではありません。

連帯保証人を止めることはできますか?

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未だ、弟さんの住宅ローンの延滞が生じていないようですので、金融機関によっては可能かもしれません。 融資を受けている金融機関にお聞きになられるとよいと思います。

貴方が抜けるのであれば、貴方と同じレベルかそれ以上の属性の方を連帯保証人に入れてと言われる可能性は大です。 または、残るローンの80%以上をまとめて返済してくれれば連帯保証人は不要ですと言われるかもしれません。

銀行へ相談がベストな方法です!

任意売却相談室




テーマ:自己破産 - ジャンル:ファイナンス

弁護士事務所からのお招き?
日頃、お付き合いのある大手の弁護士事務所から、任意売却の案件があるので、もしよろしかったら明日、当事務所へお越し下さいとの電話が入りました。

いつも、任意売却から派生した案件をお願いしているので、そのお返しかな~と期待に胸で出かけました。

ところが
指定された時間に行ったら、そこには不動産業者が20数社も集まっておりました。
隣に座った同業者さんに事情を聞いたら、この事務所で受けた任売の案件の入札とのことでした。 一番高い値を付けた業者が、その案件を任させてもらえるというわけです。

残念ながら、今回は準備不足も甚だし過ぎて落とすことができませんでした。
物件の価格は豪華でしたよ。 1棟建のビル、1棟建のマンションが目立ちました。 それも都内です。

また来月あるそうですので、参加させていただきます。


任意売却相談室
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テーマ:任意売却 - ジャンル:ブログ

そんなには甘くないよ
水戸市に在住の岩瀬と申します。
いくつか質問をさせて下さい。

現在、水戸市中心部の4LDKのマンションに住んでいます。
延滞はしておりませんが、住宅ローン2,300万円が残っていて支払いが難しいのでマンションを売却したいと考えています。

水戸市内の近隣相場でみると1,000万円の値が付くかつかないかの物件なので売却後に1,300万円前後の多額の支払いが残ります。

未だ借り入れしている銀行にも相談には行っていないのですが、連帯保証人になっている親の住む実家に同居をするので、マンションを処分して支払いを大幅に減らすかなくせる方法はないものかと調べていて御社のHPにたどり着きました。

自己破産だけは絶対に避けたいと思っているのですが、私のケースは任意売却がベストなのでしょうか。 それと、親の持ち家になんらかの制限がかかったりするのでしょうか。

他社さんのHPでも、いくつかの事例の中で売却後1,000万円の残金がある場合には、月々1万円程度の支払いで良いと書いてあったのですが、到底1,000万円を完済することができなくてもいいということなのでしょうか。 支払い期間は一生ということなのですか。

教えてください。
よろしくお願いいたします。

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任意売却は、そんなに甘いものではございません。
貴方が支払を放棄すると、連帯保証人に全請求が行くことになります。

連帯保証人とは、お金を借りた人が支払障害を起こした場合には、本人に変わって全責任を負いますという契約を交わした人です。

貴方が、マンションの返済を放棄すると、実家のご両親が現金を用意して一括返済をしなければなりません。 現金が用意できなければ実家の売却を求められることになります。

連帯保証人が付いていなくて、保証会社だけの場合であれば話は違って参ります。
この場合であれば、両親の家が取られるといことは有りません。

その場合には、残るローンを、理論上は完済するまで返済をしなければなりません。

多くの場合、数年後、自分の債権をサービサーから買い戻しをしています


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家を手元に残したい
【お名前(姓)】
▲▲

【お名前(名)】
●●

【現在お住まいのご住所】
神奈川県川崎市宮前区有馬XXX-XX-XX

【電話番号】
044-XXX-XXX

【ファックス番号】
044-XXX-XXX

【年齢】
47

【性別】
男性

【メールアドレス】
xxxxxxx@yyy.◎◎◎.ne.jp

【サブジェクト】


【ご相談内容】



【ご要望】
家を手元に残したい

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上記の、ご相談をいただきました。

ご要望が家を手元に残したいということなのですが・・・、これじゃ返答のしようもないです。

このようなご質問内容に対して、『ローンを滞納することなく返済を続ければ家を手元に残すことは出来ます』と、返信したいです。


テーマ:任意売却 - ジャンル:ブログ

任意売却物件を購入したい
最近、任意売却の物件を購入したいというお問い合わせの数が激増しております。

大きな理由の一つに、最近はますます競売物件の数が減ってきた事が上げられます。 数年前まではおいしい物件を含めたくさん有ったのが嘘のようです。

ところで、なぜ、競売物件の数が減ったのかご存じですか? 一つには金融機関の不良債権処理がかなり進んだこともありますが、債権者が簡単に競売にかけなくなったことも大きな理由のひとつです。

それはなぜかというと、債権者もバカではないですから、不良債権をうまく処理する方法をつまり、より高く、より早く処理する方法を身につけてきたからです。

ひとつの方法はグループ内に債権回収会社を設立してとりあえず、債権を譲渡し、じっくり債務者と話をしながら、売却を進める方法です。 

このとき、「入札」という方法をとることが多くなっています。 複数の仲介業者に声を掛け、期間を定めて購入希望者に、購入希望価格を入札させます。 この方式を使えば、競売よりも早く、高い値段での売却が可能となるからです。


テーマ:債務整理 - ジャンル:ファイナンス

任意売買後の返済額
夫婦2人暮らしで子どもはいません。 東京で2000年に新築のマンションを3,400万円で購入しましたが、諸般の事情で2007年5月に夫の郷里の兵庫県に帰郷しました。 夫は病気や腰痛であまり仕事ができず、私が夫を扶養しています。

マンションもローンもすべて私の名義です。 帰郷にあたりマンションを売却したかったのですが、査定では1,400万円程にしかならず、賃貸に出すことにしました。 管理会社を通して13万円の家賃を頂いています。 月々の住宅ローンは、住宅金融支援機構6万(ボーナス12万円)、年金住宅融資2万6千円、銀行1万7千円、クオーク1万6千円に管理費2万4千円を入れると合計で14万3千円程で家賃収入を超えます。

3月現在の住宅ローン残額は約2,500万円です。 現在は7万円の貸家に住んでいます。 夫は椎間板ヘルニアの手術をして自宅療養中です。 また夫は7年前に大病をした際、自己破産し、私も債務整理をしているので、ブラックリストに載っているのは承知しています。 夫は離婚しており、月6万円の養育費も送金しています。

その他カードローン、車、家電のローンが月10万円位あります。 私は看護師をしており東京では病院で勤務し、現在は診療所で勤務しています。 当面は私の退職金で賄っていましたが、それも底をついてしまい危機的状況に陥ってしまいました。 本来は、退職金がなくなる前には夫も働けるようになっている前提で物事を進めおり、見通しの甘さを痛感しています。

月々のローンは遅れることはあっても無理して払っているので、滞納はありません。 しかし現実には破綻しています。帰郷を決めた際に、任意売却についてあまり知らなかったのであのような方法を取ったのですが、もっと調べておけばよかったと後悔しています。

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現在、この方々と連絡を取り合って任意売却の処理を進めております。
この方々の場合、残る債務の返済についてはかなり低い金額で折り合いが付くと考えられます。


任意売却相談室
フリーダイヤル 0120-218-985


債務免除益
債務者は債権者から多額の債権放棄を受け債務者に債務免除益が計上されることになります。

この債務免除益は会社の利益に計上され税務上は課税対象となります。
債務免除益に対して税金が発生すると弁済資金が減少してしまい何のために債権放棄を受けたのか分からなくなってしまいます。

そのため通常は再生計画案の中で債務免除益に対する課税をどこまで減額できるのかというタックスプランニングは避けて通れないことになります。


テーマ:任意売却 - ジャンル:ブログ

地方からのご依頼も問題無く対応出来ます!
ご質問させていただきます。
物件は鳥取県米子市にあります。
現在、その不動産を賃貸に出しています。

町の不動産屋さんに売買査定価格を出していただいたら、だいたいの金額は1,000万円くらいみたいです。

ですが、私たちのローンは2,500万円あり、その家に住む予定がないので、任意売却を検討中です。
地方の物件も扱っていますか。

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ご安心ください!
私たちは日本全国対応で任意売却を行っております。

ただ、問題なのは、上記の内容だけでは実際に任意売却が出来るか否かは不明です。

例えば、任意売却をしたい理由です。
他に家を持っているけど、投資物件に興味が無くなったので処分をしたい。 例えば、連帯保証人が付いている。 例えば、任意売却を認めてもらえない位の年収がある等々・・、任意売却を行うにはチョット厳しい場合も考えられます。

全国対応の全国任意売却相談室
フリーダイヤル 0120-218-985

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家を残したい
10年前に約5000万円で自宅、土地を購入その後旦那のボーナスが減額返済が滞るようになり、旦那が他にも借金が多額にあり、生活費はほぼ私負担となり、去年離婚しました。

現在私が銀行ローンに年間120万、旦那が金融公庫に120万返済していますが、旦那は滞納気味です私も子供3人抱えての返済は苦しいし、将来の不安もあります。

出来れば家を手元に残したいですが、難しいでしょうか?

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いただいた、上記のご相談内容から "難しいでしょうか?" と質問をされてもお答えのしようがないです。 ただ、今後、お二人の収入が大幅に増えない限りは現在の状況が永遠に続くということに変わりはないと思います。

住宅ローンの融資を受けている銀行に毎月々の返済額の交渉をしてみてはいかがでしょうか?
いわゆるリスケジューリングをお願いするのです。

それが駄目なら、将来的に家を手放す方向で考えるべきではないでしょうか?


テーマ:つぶやき - ジャンル:ブログ

妻との収入の合算で住宅ローンを組むと
住宅ローンを抱えて、途方にくれています。
33歳、男、会社員です。

去年から、会社の残業が少なくなり、収入が大幅に減りました。
(給与 手取り月額24万円 手取り賞与10万円程度)

又、住宅ローンを組んだ時に、変動金利で組んでいた為に、数年経った今、返済金額が、大幅に増えてしまいました。 現在の返済額は月々101,000です。

家を購入するにあたっては妻の収入も考慮して、家を買っていたのですが昨年の年末に離婚し妻の分が充てに出来なくなったことと、それに加え子供の養育費が月2万円もかかります。 その他のローンは、車のローンで34,800円です。

離婚をして、広い家は要らないし、このまま維持していくのは難しいので、2,470万円のローンが残っていますが、今、2,150万円で売りに出しています。

今、不動産屋で売却のチラシを出して貰って2ヶ月立ちますが、2,000万以下にしないと、駄目なのか、一向に売れる気配がありません。

現在は、休みの日にはバイトをして、食費などは両親の援助を受けて、ローンを払い、何とか生活をしていますが、このまま家も売れずに、今の生活をしていくのは無理だと考えるようになってきました。、

自己破産などは駄目な事だと、思ってきましたが、これ以上、ローン返済の泥沼に入る前に、競売や自己破産・任意売却などを考えた方が良いのでは?と思ってきました。

任意売却の場合は、これからどれくらいの支払いが残るのか?も不安です。 専門家から見て、私の様なものは、どの様にしたら良いのか?

色々、質問して申し訳ありませんが、どうぞ宜しくお願いいたします。

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返済のリスケという方法。
家を維持したいというのであれば、今のところ返済の滞納も起こしていないようですので、現時点でなら融資を受けている銀行さんに返済のリスケジューリングをご相談なさると月々の返済額を少なくしてもらえる可能性が有ります。

家を手放しても良いというお考えなら、任意売却をお勧めいたします
いただいた上記の文章からでは、物件の詳細が分かりませんので、査定価格が導きだせません。

現在売りに出されている価格の2,150万円という数字がどこから出てきた物なのか不明です。 残りのローンが2,470万円ということは、物件の相場はたぶん、1,600万円前後ではないでしょうか? 物件の所在も大きさも分かりませんので、確かな数字ではございませんが。

任意売却で処分をして、残るローン額マイナス売れた価格の差額を月々1万円とか2万円の返済で銀行さんと話をまとめた方が、生活は楽になるのではいでしょうか?

任意売却は、どの不動産会社でもできるという業種ではございません。
当社のような専門業者でないと、後々の頭痛の種を取り除くことが出来ません。

任意売却のご相談は 任意売却相談室 まで
フリーダイヤル 0120-218-985

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