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全国任意売却相談室

Author:全国任意売却相談室
任意売却・任意売買・任意処分
 住宅ローンの返済が何らかの事情で困難となってしまった人々に任意でその問題の不動産を売却してもらい、債務者を最悪の事態から回避する事を行う任意売却の専門不動産業者から日々の任意売却レポートです!

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住宅ローン滞納カウンセラー@全国任意売却相談室
住宅ローンが払えなくなったら、どうするべきか?!競売ではなく、任意売却という方法をご紹介しています。
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期限の利益の喪失
【サブジェクト】
任意売却しか道はないのでしょうか?

【ご相談内容】
はじめまして杉並区に住んでいる山田という者です。

相談内容は船橋市の実家のことなのですが、現在ローンの返済が困難になり2007年の12月分から5ヶ間返済をしていません。 競売の通知はまだですが、5月1日が滞納6ヶ月目の返済日です。

債務者は私の姉ですが、結婚をし大阪に住んでいて、現在船橋の実家には住んでいません。
抵当権設定者は実家の母です。

姉は弁護士に相談し、自己破産をしようとしましたが、先日弁護士さんに「やっぱりあなたの場合(姉)、自己破産できないかもしれない。」と言われてしまいました。

せめて少しでもローンを減らし、なんとか返済していきたいと思いますが、良い方法はないでしょうか。
任意売却が一番すくわれる道なのでしょうか。

どうかご助言ください。
よろしくお願いします。

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本日が4月29日・火曜日ですが、祝日です。
5月1日で、延滞6ヶ月目ということですので、債権者の方では競売へ向けてのスイッチをオンに入れるタイミングでしょう。

駄目で元々で、明日4月30日に、融資を受けている金融機関と話してみることをお勧めします。

滞納しだして1ヶ月目・2ヶ月目なら、返済方法の変更などの相談にはのってもらえたかもしれないのですが、事、ここに至ってしまっては競売か任売かの選択を迫られることが一般的です。



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テーマ:任意売却 - ジャンル:ブログ

任意売却後にサービサーからの請求
はじめまして、青山と申します。
任意売却後のサービサーからの電話があり困っていたところ御社のHPを発見いたしました。

今年の1月になってから任意売却が終わり、私の債権が○○銀行→○○信用保証→○○信販債権回収株式会社というサービサーに渡りました。 そして先日から数回電話で○○信販と連絡を取り合っております。

月収25万円の31歳男性なので、月々10万円づつ、本来なら5年で返さないといけないところ、15年に延長するので、長期の分割でお願いしますと交渉をいたしております。

しかしながら毎月々10万円の返済が難しい旨を伝えると連帯保証人である妻と5万円づつにすれば可能な額ではないかと言われてしまいました。

確かに机上ではそうなるのかも知れませんが、しかし私たちは離婚が前提にある持ち家の任意売却です。 まだ離婚問題が解決していないのも、妻が連帯債務者が自分から無くなるまで印鑑は押さないという意思のもとでして半額の負担をしてくれるはずもありません。

その辺りは個人的な事情かも知れませんが、やはり月々10万円の支払いは不可能だと丁重にお答えしました。

という訳で、現状としては1,800万円の月々10万円の返済、もしくは一括で1,100万円ほどの返済の選択を迫られている状態です。

これからもしぶとく交渉すれば理想の100万円くらいで決着するものでしょうか?
あとやはり専門家にお願いしないと解決出来ない問題なのでしょうか?
そのあたりの御相談、御教授願いたく存じます。

文面が長くなり申し訳ございません。
何卒よろしくお願い致します。

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非常にお困りな状況にあることは理解できます。

しかしながら、この方の場合、当社で処理をした任意売却では無いために、申し訳ないとは思いますが、弁護士協会を紹介させていただくしか方法はございません。

私たちが、処理をさせていただいた方々であればこの様な場合のアドバイスをさせていただいております。 

このようなご相談は、もうしわけございませんが、任意売却を処理した業者さんにお聞きになってください。  または弁護士さんを頼ってください。


任意売却のご相談は、終わった後のこともよく考えて、
任意売却相談室までご相談ください!
フリーダイヤル : 0120-218-985


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全額繰上償還請求予告通知
全額繰上償還請求予告通知が来ました。

返済が6ヶ月滞ったため、本日、住宅金融支援機構から全額繰上償還請求予告通知が来ました。
このままだと、競売にかけられると思います。 私としては家と宅地を売却して返済をし、また返済後残った借金もこつこつ返済していくつもりですが、やはり任意売買で売却した方が残ったローンの返済は有利なのでしょうか?

競売の場合は車等を強制的に売却されるのかしんぱいです。
また、妻には迷惑をかけたくないのですが、競売と任意の場合とでは、取り立て等の違いはあるのでしょうか?

よろしくお願いします。

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処理後の残債の返済を考えた場合には競売よりは任意売買です。
収入に合わせて月々の返済額を債権者と交渉は可能です。 取り立ては、その筋系の金融機関ではございませんので有りません。

また、自己破産では無いので、車までは及びません。

任意売買をするのであれば、そろそろ準備にかかられた方が良い時期に差し掛かっております。


任意売却のご相談は任意売却相談室まで!
フリーダイヤル 0120-218-985


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銀行に相談しろって言われても・・
【ご相談内容】
住宅ローンの他に多額の借入があるため、夫と私両者の自己破産を考えており、すでに、司法書士の方に依頼済みです。

住宅ローンは北海道銀行からの借入で、1500万円借入し、現在の残債は約1,050万円です。結婚前に夫が購入したマンションですので、名義は夫です。

司法書士の方に依頼したのが昨年11月で、銀行へもその旨を伝え、任意売却する方向で考えている・・ということも伝えてありますが、先日、銀行から内容証明が届き「5月7日までに未納額を全額支払え」という通達が来ております。


司法書士の方にどうしたらよいのか聞くと、「銀行へ行って相談してください」と言われたのですが、何をどのように相談すれば良いのかわかりません。

銀行に対して、どのように対応すればよいのかと、任意売却するに当たって、その流れとまずしなければいけない事などを教えてください。

よろしくお願いいたします。


【ご要望】
売却したい

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任意売却をするのであれば、銀行へ行ってください。
そして、融資を受けている住宅ローンの返済がこれ以上は無理だと、苦しい財政事情を説明してください。

注意して欲しい事は、住宅ローンを払わないではなく、払えないという点です。

内容証明で来る督促状は、心配ないと言っては語弊が有るかもしれませんが、任意売却に駒を一つ進める為には良い傾向と言ってはいけないのでしょうが、避けては通れないポイントです。

この内容証明に記載されている滞納分を全納しないと、次は、期限の利益の喪失という内容証明が来ます。 そして、その次は、住宅ローン保証会社から代位弁済という内容証明が届きます。

そして、この段階になって、やっと任意売却がスタートすることになります。





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サービサーに債権が譲渡
2年前に任意売却を完了させていただいた方からのご相談でした。

新しく債権者となった●●●サービサーから、全額返済の電話が入ったそうです。

どうすれば良いのかとのご相談でした。
残っている債務額が1,200万円です。

その残債務を買い取る方向で話を付けましょうと提案しました。
そして、このご相談者がサービサーに電話を入れました。

1回目は、挨拶と、全額返済してくださいと主張され、『いや、お金が無いのでできません』の打ち合わせ通りの展開。

2回目は、『いくらなら、再建を譲ってもらえますか?』の質問に対し『全額返済が絶対条件です。』と、これまた想定内のやりとりでした。

いよいよここからです。
3回目、『30万円くらいなら、かき集めてなんとか用意できます。 それでご勘弁願えませんか?』と初めて条件を提示。 それに対し、全額返済を強く主張していたサービサーも、やっと本音を出してきました。 『240万円であれば上司に稟議を上げることができます。』
30万円というのは、いくらなんでも無理が有り過ぎますが、これは落とし値を決める交渉ごとの出足の部分ですから。

こんなやりとりを約2か月続けました。
結果、この方の用意できるお金で、ご自分の債権(残債務)を買い戻すことに成功しました。
晴れて、この方は残債という心に引っかかる不安から解放されました。


最近は、過去に任売が終わった方々からのこのようなご相談が増えてきております。




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事業資金を捻出したい
他では出来ると聞いているのだが、御社でも任意売却をお願いすると、300万円位は作ってくれるのかね? 自宅が競売になるので、どうせ競売になるなら少しで現金を確保しておきたいと考えているのです。

他社では300万円なら都合出来るとのことなんだが、御社はどうよ?

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当然、このお話はお断りしました。

やればそれ程難しいことでは無いのですが、そこまでリスクを犯してまで仕事を得たいとは考えておりません。

以前、当社と業務提携をしていた業者さんが、これをやって債権者にバレてしまって、以後、その業者さんはその債権者さんから完璧に無視されるようになってしまいました。

そこまでのリスクと3パーセントの仲介手数料を天秤にかけると、リスクの方が遙かに重いです!


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ブラックリストにのりたくない!
任意売却をしたいのですが、ブラックリストには絶対に載りたくないのです!
ブラックリストに載らない方法を使ってくれるのなら御社に任意売却を依頼したいのですが。

主人が、今年の秋に会社の役員に昇進するらしいのです、その際にブラックリストになっていないか、自己破産をしていないか等の身辺調査が有るのです。

でも、現実は、来月のローン返済も苦しいのです。
役員になっても、大幅な昇給が有るわけでも、ボーナスが大幅にアップする訳でもないのですが、主人はアチコチに借金を作って役員になるためにローンの返済を続けています。

ブラックにならない任意売却なにか方法を考えてください。

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この様な悲痛なお問い合せがありました。


テーマ:任意売却 - ジャンル:ブログ

代位弁済されました
住宅ローンを滞納してしまい、代弁返済をされてしまいました。
後は債権回収会社と話をしてくれと言われて、どのような流れになりますか?

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債権回収会社は、全額一括返済を求めてきます。
残るローンを全額一括返済出来ない場合には、その不動産を任意売却か競売で処分しお金に変えて返済を迫られます。

普通は、残っているローンの額よりも、処分した不動産の金額の方が遙かに低いので、差額が出ます。 その残った差額も返済を求められます。

任意売却か競売か、どちらが多く残る額が上かというと、一般的には競売の方が残る額ははるかに上です。

どちらを選択しても家を失うことには変わりはございません。 だったら、残る返済の少ない任意売却を選ぶべきだと思います。

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テーマ:任意売却 - ジャンル:ブログ

住宅ローンを組みたい
私は都内に住む32歳の者です。

住宅ローンを組みたいのですが、私の実の兄が借金をし昔(10年ほど前)に母がうちの家電がすべて壊れた時に仕方なく家電量販店でローンを組もうとしたら組めませんでした。

その後、兄は相変わらず借金をする生活のようで、私は引っ越し連絡をとれなくしました。

私は住宅ローンを組めないということはありますか?

私は今回ローンを組むのが初めてで、どこにも借金をしておりません。

ご回答よろしくお願いいたします。

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上記の内容だけでは、何ともお答えのしようもないです。

会社勤めをしていて、その会社に数年間在籍していて、そこそこの年収が有れば住宅ローンは組めると思います。

しかし、このご相談者様が、家事手伝いで、女性の場合だと無理です。

ローンが組めるか否かを調べる方法。
先ず、適当な新築の物件を見つけてください。
で、不動産屋さんに、購入したいのですが、と言ってみてください。

その業者さんは、ローンの申し込みをする前に、ローンの事前審査というのを銀行出します。
この事前審査に通れば、貴方はローンの融資が受けられる可能性は大です。 事前に通って本審査で落ちる人もたまにおります。

その結果が吉と出た場合、その物件を買う気がなければ、"気が変ったから買うの辞めます" で断ることも可能ですし、そのまま乗りで契約まで行ってしまうのも有りです。

この事前審査の悪用を多用すると、本当にローンを組もうとするときに、ローンが組めなくなることがありますので、悪用は計画的にネ!







テーマ:住宅ローン - ジャンル:ファイナンス

裁判所から競売の通知が来た!
今日、何だか訳が分からないのだが、裁判所から競売の通知が来た!
チョット教えてもらいたいのだが、何で、こんな競売の通知がいきなり来るんだ?

こんなお問い合せです。
住宅ローンを滞納しておりませんか?
銀行から何通か通知が行っているとおもうのですが。 それに郵便での通知の前には電話が頻繁に入ったと思いますが?

そりゃ~、確かに住宅ローンは半年くらい払っていないけど、銀行からは電話もなければ、手紙なんか1通も来た事なんか無いゾ!

そうですか・・、そんなハズは無いのですが。

それじゃ、何か、俺がウソを付いているってのか?

いや、そうではないのですが、いきなり裁判所から競売の通知はあり得ないと思いまして。

そーだろー? これおかしいだろー?

そーですねー。 一度、銀行さんに連絡をなさって確認を取られた方がよろしいかと存じますが。

何で、俺が銀行に電話をしなきゃならねーんだよ。 あんた、変わりに電話をしてくれんか?

申し訳、ございません、それは法律でやってはいけないこととなっておりますので。

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ひゃ~、凄い人でした!
実際にはもっともっと永いやり取りだったのですが、こんな感じでした。

ではまた明日!






テーマ:任意売却 - ジャンル:ブログ

競売です
今年早々に住宅ローン返済を滞納し出している方からご相談をいただきました。

任意売却で行きたいとのことでしたので、必要書類を一式送りました。

それの書類一式が返って来たのが今日です。
ところが、競売の期日が5月12日です。
無理です。 任意売却はもう~無理です。

1月の上旬に任意売却をご決断されていたのですから、せめて後一月早ければなんとかなったかも知れないのです。

任意売却のご決断をされたのであれば、行動をおこしてください!

任意売却相談室
フリーダイヤル 0120-218-985

テーマ:任意売却 - ジャンル:ブログ

競売をしても残債はチャラには絶対になりません!
今朝、仕事開始から40分ほど経った頃、愛知県の提携業者さんから電話が入りました。 『ゴルァ~! 一体どうなっているんだオタクは!』と怒りの電話です。

話を聞いてみると、今朝、名古屋の方が、当社に電話をしてきて "競売" にかかってしまったので "競売 " の質問をしたとのこと。 その時に、競売をやると綺麗サッパリと残債は消えるし、立退料も約100万円はもらえると言ったとか・・。

そして、この方が、当社と話をした後に、地元名古屋の提携業者さんの方にも同じ質問をした。 そして、その提携業者さんからの回答が当社とは180度正反対なので、提携業者さんの方に対してかなりお怒りになったんだそうです。 『アンタの所は大嘘ツキだ! 信用出来ない業者だ! 東京の任意売却相談室では残債は無くなると言っているし、立退料も100万は確実に出るとイッテイルぞ!』と罵られたそうなのです。

それで、その怒りで、折り返し、私たちにぶつかって来たのです。
いやはや、なんともです。 と、言いますのは、今日は土曜日ということもあって、朝から今までにお問い合せの電話は1本も入っていないのです。

昨日も、愛知県からのお問い合せは1本も入っておりません。 まして、出来もしない事を出来るように説明は絶対にしておりません。 ホームページにも、競売も任意売却も残債は残りますと記載しておりますし!

あり得ないことをあり得るように説明をして、後々、裁判沙汰になって大金を支払って和解をした業者さんを何社か知っておりますので、当社はウソを付いてまで仕事は取っておりません。

しばしば、居るのです。 何社にもお問い合せを繰り返している内に、それらの説明がご自分の中で一つの話に混じり合ってしまう方が。

以前、私たちは、東京都庁の宅建指導班に呼出を受けて、危うく指導を受けることになりそうな誤解を受けたことがあります。

この方は、任意売却の仲介手数料のことで、売買価格の10パーセントは不動産業法違反だと訴えたのです。 私たちの代表が都庁に呼ばれ事情を聞かれました。

しばらくして、この訴えをした方の誤解だと判明。 10%と言ったのは大阪市の業者さんだったと判明。

ヤレヤレでした。

ま~、しょうが無い出来事といえばしょうがないですね。




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お見事!
ごみ屋敷

ゴミ屋敷02

現在、任意売却の依頼を受けている物件です。
湘南地方の有名な町に在るマンションです。

お問い合せの数は結構あるのです。 中をお見せすることが出来れば、即、契約に行けるであろうと想像出来る物件だと思いますが・・・、これじゃ~。

ご本人は、近い内に片づける片付けるとは言ってくださるのですが・・。

これも、近いうちに我々が行うようになる嫌な予感がするのですが。

この部屋、テレビ番組で誰かアイドルさんが掃除してくれないかな~!


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そもそも無理が有ったのだと思います・・
旦那様と奥様、お二人の合算で770万円の年収で住宅ローンを組んだそうです。

奥様が出産で退職。
そして、この瞬間から計画が大きく狂ってしまったのです。
問題は、合算の770万円の内訳です。 これが570万円 + 200万円のような合算で組んだローンであれば、今回のような出産退職でも何ら問題は起きなかったと思えます。

しかし、このご夫婦の場合、430万円と340万円という内容なのです。
現時点ではローン返済の滞納問題は引き起こしておりませんが、この年末位から滞納を引き起こしそうなので何か返済を楽にする方法はないかとのご相談でした。

このご夫婦には、滞納を引き起こす前に、返済のリスケージューリングを銀行に相談してみるようにお勧めいたしました。 と、同時に、このご夫婦がお借入をしている銀行へ電話をして上げて、リスケのご相談に乗ってくださるようお願いをいたしました。

このご夫婦のような合算は、絵に描いたような破綻のパターンです。
どうして、誰もこのお二人に忠告なり、止めるなりしなかったのだろうか?



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親子間での任意売却
【ご相談内容】
はじめまして。
早速ですが、父の所有している自宅が競売にかかってしまうらしいのですが、貴社ホームページに掲載されている、親子間売買について、詳しく説明していただきたくメールしました。

自分と妻の共同名意義にて購入を考えているのですが、自分の借金があるので実際、購入できるかどうか、不安で仕方がありません。もし、何かしら方法があるのでしたら、お知恵をお借り致したくお願い致します。


【ご要望】
家を手元に残したい

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この方のように、銀行で住宅ローンの融資が受けられないケースで、しかもご両親のためにも不動産を死守したい場合には、一度、信用の置ける身内の方または友人か投資家などに購入してもらう方法も有ります。

投資家さん、および業者さんを間に挟むと、その分余計なお金はかかりますが、確実に守りたい不動産を他人に渡さずに済みます。


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マンションへ帰ったら家具が無いのですが・・
先週、久々にマンションへ帰ったら、中の家具が全て無くなっているのです。 それに、部屋が完全にリフォームされているのです。 これってどういう事なのでしょうか?

この様なお問い合せが有りました。
事情をお伺いしてみると、ご本人様自身も余り何も知らないような感じでした。

色々な方向から質問を変えて質問をした結果、約1年程前に、どうやら競売の通知をもらっていたとのこと。
当然ながらマンションローンの返済を2年近くも行っていないことが判りました。

辛うじて、融資を受けた銀行名を覚えていたので、問い合わせをしてみました。
そしたら、案の定、この方の物件は既に競売で落札をされておりました。

最後は裁判所まで電話をして、この方の家具財産一式の保管場所までたどり着けました。
保管料金は、この方が支払わないといけない旨をお知らせしたら、『勝手に無断で運び出しておいて、それは無いだろう』と、喰ってかかられてしまいました。

先月も、既に競売で落札をされていることに気づいていない方からのお問い合せがありましたが、一体どうなっているのでしょうか。


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引越代
今日は、熱海で決済がありました。

今日の売り主さんは、ご本人いわく窮困のどん底に落ちてしまったので、1円でも多く引越代を捻出してくれとほぼ毎週電話をして来ている方でした。

債権者2社と買い主さんとの交渉を重ね、どうにかこうにか引越代を渡せることができました。

そして今日です。 決済に現れた御依頼人様、本人確認が終わり、決済が終わり、お金を渡すや否や、『私、これからしばらく身を隠しますから、後はよろしく!』と言い残して疾風の如く立ち去りました。

一体何があったんだろうか?


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アメリカからお問い合せが・・
お問い合せを下さったかたは、アメリカのホハイヨ州に在住。 そして、離婚をした連帯保証人である元奥様はイタリヤのミラノ在住。

離婚をして4年。 その間一度も元の奥様とは連絡は取っていない。
都内品川区に4LDKのマンションを思っていて、現在はそのマンションには誰も住んでいない。 賃貸にも出していない。

これ以上は金銭的負担に耐えられないので、そのマンションを任意売却したい。

問題は奥様ですね・・。
連絡が取れればよいのですが。 このご相談者、私たちに奥様の方へ連絡を入れて説得をして欲しかったようです。

離婚をして時間が経過してしまうと、連絡をするのが億劫になってしまうらしいですね。



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