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Author:全国任意売却相談室
任意売却・任意売買・任意処分
 住宅ローンの返済が何らかの事情で困難となってしまった人々に任意でその問題の不動産を売却してもらい、債務者を最悪の事態から回避する事を行う任意売却の専門不動産業者から日々の任意売却レポートです!

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住宅ローン滞納カウンセラー@全国任意売却相談室
住宅ローンが払えなくなったら、どうするべきか?!競売ではなく、任意売却という方法をご紹介しています。
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親子間売買での買い戻し
昨年11月に、親子間の任意売却を とある業者さんへお願いをしました。

ところが、3月中旬に裁判所から期間入札の通知が来てしまいました。
この件で、依頼をしている業者さんへ質問を入れたら、『ローンの残額と遅延損害金と手数料等合わせ現金で、500万円用意できれば、競売取り下げてもらえますよ。』と言われました。

『競売は4月の中旬です。 今頃、1ヵ月も残されていないのに現金で3,500万円を用意しろと言われても、右から左へ、そんな大金を用意出来るわけが無いです。 どうすれば良いのでしょうか? 御社には以前問い合わせをしました。 御社の次に問い合わせをした業者に押し切られる形で、そこと契約をしてしまったのが、今に思えば大失敗です。 助けてください。 実家なので、手放したく無いのです。』

残された時間が2週間とチョットです。
時間が無さ過ぎなので、取れる方法としては、当社に登録されている現金の用意の出来る投資家さんに一旦、間に入ってもらって買うしか道は無さそうです。 しかし、この方法だと、少々お高い買い物になってしまいますが。 どうしても手放したく無いのであれば納得してもらうしかないでしょうね。

この方も、業者さん選びに失敗したのですね!


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奥の手を使ってやるゾ!
債権者が4社付いた任意売却の案件です。

上位から3社までは配分にご理解くださり、ご了承もいただけました。
ところが、4番目の▲▲信用金庫さんだけが、当社の提示した配分表にご納得してくださいません。

当社が提示した配分に、もう200万円上積みしないと抵当権の抹消に応じませんとのこと。
1位が、住宅金融支援機構、2位が大手都市銀行さん、3位がその地方では最大手の地銀さんです。 上位3社は納得してくださっているのですが、どう交渉をしても4位の信金さんは、あと200万円を繰り返すばかりです。

この案件、親子間売買なので、購入希望者が嫌気を起こして逃げる心配が無いという点が救いです。 かと言って、このままでは競売に突入してしまうので、手をこまねいて無駄に時間を費やす訳にはいきません。

そして、その後4番目の抵当権が消えないまま、売買契約を行いました。
1番・2番・3番の債権者は、抵当権の付いたまま売買契約を結んだことは了承済みです。

さて、ここからが裏技炸裂です。
ダダをこねる信金さんの抵当権を否が応でも外させる裏技を行使です!

そこで、このご依頼人 一般債務の方は約500万円もの借入が有るので自己破産を考えておりました。 取りあえず、この時点で早急に自己破産をしてもらいました。

次に、私たちが打った手は・・・・。

済みません、ここからは書けません。
同業者の方々に技を盗まれてしまいますので・・。

ここに来て、ダダをこねている信金さんの方からも、◎◎さんの件、その後どうなっていますかねとのお問い合わせが毎日来だしております。 大丈夫です、信金さん望むと望まざるとに関わらず、こちらの配分を飲むことになりますか。 もうチョット待ってくださいね。


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自宅の競売阻止します!
今日は、共産党の機関誌 "赤旗" の記事からの引用で行きます!
http://www.jcp.or.jp/akahata/aik07/2008-03-07/2008030714_01_0.html

後日、このページが削除されてしまうといけないので、全文下記に貼り付けておきます。

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巧妙 新手の詐欺
“自宅の競売 阻止します”
巻き上げ許さぬ 被害者訴え

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 「裁判所からの競売開始決定を見ただけであきらめていませんか」と不動産の競売開始決定の通知を受けた人に支援を申し出、それに応じると、巧妙な手法で土地、建物をだまし取る被害が出ています。

被害者は、「あんなつらい体験は二度とごめん」と被害の根絶を訴えています。


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 「はがき一枚で地獄に落とされた」というのは、横浜市に住む安田実さん(58)=仮名=。若いころから運送業に従事し、自動車部品を中心に、全国各地に運ぶ仕事を続けてきました。しかし、バブル崩壊後は、苦しい経営が続きました。

 二〇〇〇年に入って、事業を続けるための借金をしながら、家を建て直しました。〇三年七月、借金を返せなくなって担保にしていた自宅が競売申し立てをされました。その対応に追われていた同年十二月、NPO法人(その後自主解散)「競売体験者再起研究会だるま会」からのはがきをうけとったのです。「なんとか家を残したい」と誘いにのりました。

名義変更迫る
 〇四年一月以降、数回「だるま会」の狩野光司代表らと会い、相談しました。同年三月、「自宅の競売を阻止するには、父親の家を担保に金を借りる必要がある。短期間、名義を変更しなさい」といわれ、父親名義の家を狩野代表のグループ会社代表の名義に変更しました。しかし、変更後も、同グループ会社からは、金銭の融通ができないとの連絡。同年九月、自宅は競売にかけられてしまいました。

 だまされたことに気づいた安田さんは、NPO法人「支援センターたすけ愛クラスター」の支援も受けて〇五年、父親の自宅を元の父親名義に戻すことを求める裁判をおこし、〇六年七月安田さんの主張を認める判決が出されました。

 タクシー運転手の収入で、立ち直りつつある安田さんはいいます。「この数年、ほんとに苦しい日々でした。被害者のなかには立ち直れない人も多いと思う。困っている人間をだまして家も土地もまきあげる反社会的行為は許されない」と被害の根絶を訴えます。

公の施設悪用
 安田さんを支援してきた、困りごと相談所を自認する「たすけ愛クラスター」の宮崎弘さん(69)は「彼らは裁判所が公表する競売開始決定通知をつかって、決定を受けた人にはがきを出している。被害は相当数にのぼると思う」といい、実際に数件の相談がきているといいます。

 狩野氏らの行為は、弁護士資格のないものの法律行為を禁じている弁護士法違反の疑いもあります。

 この「だるま会」を神奈川県の県民活動サポートセンターが、ボランティア団体の一つとしてインターネット上で紹介し、施設の使用まで認めていました。このため〇五年四月に宮崎さんらは、同センターに便宜供与をやめるよう抗議しました。ことし一月、再度の抗議に「だるま会」から「利用団体解除届」が同センターに出されるまで放置されてきました。

 宮崎さんとともに、この問題をとりあげてきたたすけ愛クラスターの瀬渡秀和さん(75)は「公の施設使用をだるま会は最大限悪用して、みんなを信用させた。県の責任は重大だ。泣き寝入りしている人は多い。被害根絶のためにがんばりたい」と話しています。


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NPOが総て善意で運営されているとは考えないでください。

NPOの多くは、バックに企業が隠れていることが多いのです。
NPOだから安心という盲点を突いた立派な商行為が多いのです。

当社も、過去にNPO主催のSEO対策SEM対策というセミナーに参加したことが有ります。
4時間近くも数人の方にコンサルを受けて、最後に言われたことばが、『御社の場合にはSEO専門業者にページを書いてもらう必要があります。 当NPOとしては、○○○○企画さんを推薦しております。』

で、その紹介された○○企画さんを調べたら、そのNPO団体の主催者だったというオチが有りました。

NPOさんだからと言って安心はできないと思いますよ。






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自宅マンションを残したいのですが・・
マンションローンを滞納をしていたら、銀行からマンションを任意売却しませんかと言われました。

マンションを残したいのです。
任意売却をすると自宅は残せるのですか? マンションを残せるのであれば、任意売却をやってもよいのですが。

普通にマンションを売ると、赤字になるのですが、任意売却で売ると黒字で売れるのですか?
黒字で売れるのなら任意売却をお願いしたいのですが。

普通に売ると赤字なのに、なぜ任意売却で売ると黒字で売れるのですか?

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昨日の夕方に、こんなご相談が入りました。
任意売却についての説明、なぜ銀行さんが任売を勧めるのかの説明などを一頻りさせていただきました。

そしたら、また今朝、任意売却で売るのに黒字で売れないのは変だ、納得できないとの電話がまた入ってきました。

今朝は、担当を他の者に変わってもらって、また任意売却の説明をさせていただきました。
その担当いわく、やはり同じように、任意売却で売るのにローンの残高より高く売れないのはおかしい納得出来ないと散々言われたとのことでした。

誰かこのご相談者の身近な方が間違えて情報をインプットしちゃったんだろうな~。




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知らない間に連帯保証人
一昨日、サービサーから全額一括返済の通知が届くまで、連帯保証人にされていることも知らなかったという方からのお問い合わせ。

ファックスしていただいた、契約書を見たところ、明らかに別人の署名でした。 完璧に筆跡は違っていました。

それと、ご自身の実印と、使用されている印鑑の印影も明らかに別物とわかる状態です。
こんな契約書の存在も7年も経った今に至って、やっと知ったとのことでした。

この方、3年前に離婚をしているのだそうです。

このレベルの話になってくると、私たちには手が出せる内容ではありません。
従って、当社の顧問弁護士さんにお願いをしました。



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善意の担保提供
祖母が善意で土地を根抵当の担保として提供してしまいました。(20年ほど前)その後、その土地を私が相続したのですが、債務者が破綻し、「担保不動産競売開始決定」が来ました。

どうしたら良いかわららずインターネットで調べていたところ貴社のHPを見ました。アドバイスを頂ければ幸いです。宜しくお願い致します。

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いかなる理由がそこに存在しようと、担保として契約書に署名・捺印をご本人がしてしまっているので、法的に有効です。

このまま競売で落札されるのを待つか、任意売却で買い戻すかではないでしょうか?
競売で身内の方が落札する方法も有るかと思います。


テーマ:任意売却 - ジャンル:ブログ

夫婦間売買
夫婦間での不動産売買。

奥様 年収890万円。 旦那様 年収650万円。
旦那様だけで住宅ローンを組んで新築のマンションを購入して4年目。
旦那様のカードローンなどの一般債務が約500万円。

で、ご相談内容は、現在残っている住宅ローンと一般債務を合算して、その金額で奥様に住宅ローンを組ませて欲しいとのご相談でした。

一切の余分な費用はかけたくないので、第三者は挟みたく無いとのことでした。 そう言われてしまうと、我々の出る幕はないわけですので、『銀行さんにお伺いするしか方法はないですね!』としかお答えのしようがないです。


テーマ:住宅ローン - ジャンル:ファイナンス

競売になり落札されてしまいました
昨年の8月に頂いた任意売却のご依頼。

債権者が提示してきていた販売価格が2,100万円でした。
最終的に、2,000万円での購入申込を、この債権者にぶつけました。

結果、2,100万円以上でなければ絶対に認めないというかなり強気でした。
当社も、購入希望者に、もう100万円買い上がってもらえませんかと交渉を重ねました。 債権者には当社の仲介手数料は無しでも良いので、なんとかお願いしますと食い下がりましたが結局駄目でした。

この物件の近隣の相場は1,600万円です。
従って、この購入希望者以降には買いたいという方は現れ終いでした。

そして、とうとう時間切れで、競売です。
競売での落札価格は、1,410万円でした。


このご依頼人を任意売却で終わらせることができませんでしたが、競落人と立退料の交渉と、債権者との残債務の少額返済の交渉は総て私たちが代理を務めさせていただき、完了はいたしました。


債権者も、あの時点で任意売却を認めていてくれたらより多く回収できたのに・・。


テーマ:任意売却 - ジャンル:ブログ

売れない競売物件に住む
凄いご夫婦がおりました。

山間部とか訳ありエリアで競売で出ている競売物件で、どうやっても落札されないと思われる競売物件を5万円とか10万円で抵当権が付いたまま購入して住まいにしているのです。

このご夫婦、伊豆の稲取の近所に1軒、京都の山奥に1軒、青森にも1軒持っているとのこと。 3軒も持っているのに購入には40万円もかかっていないと高笑いしておりました。

本日この方々から頂いた電話の内容は、何か良い出物はないかとのお問い合せでした。

しかし、凄いところに着目をしてお金を残している人達っているものですね~!


競売のご相談は・・!

テーマ:債務整理 - ジャンル:ファイナンス

親子間売買
前々日に親子間売買で大手銀行さんでローンを付けてくれた話を書きました。
現在、その方の売買契約を行っている最中です。

融資を受ける側の方の属性(職業・勤務先・年収・勤続年数等など)が良いということも上げられますが、やはり銀行さんとのローン担当の責任者との付き合いの密度も大きく作用すると思います。

この親子間売買、契約にこぎ着けるまでに、色々な横やりも入ってきて、購入者の息子さんの気持ちがかなりグラ付いてしまいました。

一番、強力な横やりだったのが、後2年待てば、息子さんのブラックリストも消えるので、消えるのを待って、もうチョット金利の低い融資で行きましょう。 その間、当社で一時的に購入をしてお預かりしておきます。 2年後に買い戻ししてくれれば良いですという申し出をする、お父様の代からの付き合いの有る不動産屋さんが出てきたのです。

今回の融資は、金利が少々高めなのです。 理由は親子間というここと、このドクターがブラックリストなのです。 前回は、契約の寸前で、もうチョット考えさせて欲しいとなってしまいました。

あれやこれや有りましたが、1件落着です。


親子間の任意売却のご相談なら、任意売却相談室へ

テーマ:住宅ローン - ジャンル:ファイナンス

サービサーからの請求を拒絶する方法
サービサーの支払催促が非常にウザイのです。 サービサーからの請求を拒絶する方法を教えてください。

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サービサーへは返済をする義務が有りますので、サービサーからの請求を拒絶する方法はありません。

テーマ:住宅ローン - ジャンル:ファイナンス

親子間の任意売却
5つの金融機関を親子間売買の住宅ローンであたっておりました。

この購入者は、お医者さんです。
お医者さんなのですが、学生時代にクレジットカード返済の滞納を繰り返しており、それが理由でブラックリストでした。

それに加え、親子間の任意売却です。
悪い条件が重なっておりました。 間に、第三者を入れての売買取り引きにしなければいけないだろうなと考えておりました。

それが、今日、ほんのチョット前に銀行から電話が有って、住宅ローンの融資を認めますとの承諾がおりました。 良かった~!

この方の場合、まだ若いといお医者さんだということと、勤務する病院が大病院だということが左右したんだろうと考えられます。

ちなみに融資を了承してくれた銀行は大手都市銀行さんです。 融資を断ってきた4行も大手の銀行さんです。


テーマ:住宅ローン - ジャンル:ファイナンス

財産を処分する仕事!
任意売却でマンションを販売しています。先日、購入希望者が見つかりました。
そこで質問なんですが、この後何をどうすればよいのか手短に手順を教えてもらえませんかね?

当社:
そのマンションはご自分で販売をしているのですか?

ご相談者:
自分と言えば自分ですが・・。 それが何か?

当社:
??
それって、どういう意味なのでしょうか? 不動産屋さんを通じずにご自分で販売をやっていらっしゃるということですか?

ご相談者:
否! ウチは不動産業者ですが。 それが何か?

当社:
ウチも御社とご同業の、不動産業者なのですが! 任意売却のやり方が知りたければ住構にお聞きになられてください。

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朝、8時30分の一番最初の電話がこれでした。
任意売却の扱い方が全く分からない業者が、任売の依頼を安易に引き受けてよいものなのだろうか? 人の財産の処分をする仕事なのに。 責任感というか、人を助けようなどという感性は持ち合わせていないのだろうね。


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投資用マンションを処分したい
【サブジェクト】
持っている投資マンションを売りたいのですが

【ご相談内容】
5-7年前より、横浜・東京・大阪に投資(節税)目的のワンルームマンションを計9件持っている医師です。

残債は合わせて9,800万円くらい残っております。 今のところ、延滞や滞納などしていないのですが、税金還付をだいぶ上回る支出があり、また賃貸がつかなかったりで、お金が貯まらず、また今後もどんどん収支が悪くなると推測され、できれば早く全て無くなってしまえばよいのにと、日々頭の痛い生活を送っていました。

そんな折、このHPを見つけ、任意売却という方法があることを知りました。 しかしこれをすると、自宅を購入する時にお金を借りられなくなるのでしょうか?

現在は借家ですが、5年以内に自宅を購入できればとも思っていたのですが。 もし、今後お金を借りられなくなるのであれば、任意売却が難しいのかなとも思いまして。

また売ったあとの残りの債務は、月割で払えるということですか? まだ勉強不足でして、教えて頂けると幸いです。

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任意売却で処分をしますと、ブラックリストになってしまいます。
すると、ある一定期間は住宅ローンなどの融資は受けられ無くなってしまいます。

また、任意売却後の返済額もお医者さんのような高収入な職業の場合には月1万円とか2万円とかの少額では収まりません。

このご相談をくださったドクターとは別のドクターの実に似た内容の案件が、現在進行中です。
そのドクターは12物件も持っておられます。 その内の1件の処理が間もなく終わろうという段階まで来ております。

その残債務の返済額が3万円です。 債権者は当初、月8万円を求めてきておりました。 交渉に交渉を重ね、お願にお願いを重ねて3万円まで減額してもらえました。 これが12件分として月36万円です。

しばらく返済を続け、その後それら債権を買い取る方向で、このドクターにはアドバイスしてあります。 それと、活字にはできないアドバイスなどもしてあります。




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ご本人様から電話が欲しい・・!
突然のメールで失礼します。
任意売却の事で、相談したいのですが…
実は、知人の事なのです。本人でなくては、意味がない事も、承知の上ですが、競売の通知が来てから、精神的に落ち込んでしまい、仕事も忙しく、時間もない為、何もかも諦めてしまって、競売で話が勝手に進むのを待っている状態です。
任意売却の話も薦めてみたのですが、時間がない…との事で。
任意売却の事を、もっと知ってほしいのです。
知った上で、競売でいいというなら、仕方ないと思いますが、諦めてしまっては…と思います。

本当に、私が、こんなメールをしても、意味がない事も解っています。
でも、どうしても知人を救いたいのです。
諸事情から、ローンや、固定資産税の滞納もあり、人生すら諦めてしまいそうです…。
私に、何か出来る事は無いのでしょうか…。

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忙しいでしょうが、先ずはご本人から電話が欲しいです!
上記の文面だけでは『ガンバレ!負けるな!』としか言いようがありません。

忙しいのであれば、コチラから其方へ出向くことはやぶさかではありません。
このような状況に置かれた方、先ずはお電話をください!

任意売却相談室
フリーダイヤル: 0120-218-985


テーマ:任意売却 - ジャンル:ブログ

引越代
この度は大変お世話になりまして心から感謝申し上げます。本当にありがとうございました。

ホームページで御社を知り、勇気を出してメールを打たせていただきましたのが昨日の事のようです。
初めから親切丁寧にアドバイスいただけましたので心強く、本当に有り難かったです。

ありがとうございました。引っ越し代までいただいてしまい恐縮です。そして、その代金なのですが、前回は20万円と伺っていましたが、倍近い38万円以上入っていたのですがよろしかったのでしょうか? 助かります。

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今まで、このような御礼のメールおよびお手紙を沢山いただいておりましたが、わざわざ公開はいたしておりませんでした。 今日は、恥ずかしいですが思い切って公開してみました。

この方は、住宅金融支援機構でした。
交渉を重ねて、やっと20万円を認めてもらえました。 ですが、20万円じゃチョット少な過ぎではないかと思いましたので、色々とやりくりをしましてなんとか38万円を工面しました。

色々とやりくりをした、その方法は同業者さんたちがこのブログを読まれているので説明はいたしません。 悪しからず。


任意売却のご相談は、売却後何年経過してもご相談に応じる任意売却相談室へ!
フリーダイアヤル 0120-218-985

テーマ:債務整理の相談 - ジャンル:ファイナンス

任売後のクレジットカード
初めまして。
私は、東京郊外の町に住む、桜木と申します。
ご相談にのってください。

私は一年前に不動産投資用にアパートを購入しました。
ローンはモゲージバンクから借りました。
しかし、経営状況がよくないので、支払いがあまりうまく行ってません。
そこで質問なのですが、ローンは本人名義のみで妻や子供は保証人ではありません。
団体信用保険に入っています。

もし、任意売却で売却する場合、私名義の資産(銀行口座等)以外で差し押さえされる恐れはありますか? 妻の口座、子供の口座からお金が差し押さえになる恐れはありますか?
また、任意売却後の残債は生活に支障のない程度ですみますか?

それと、任意売却をするとブラックリストに載ると思いますが、現在もっているカードは使えますか?
良きアドバイスをお願いします。

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奥様およびお子様は保証人では無いとのことですので、奥様方の口座差押えはございません。

任売後の残債の返済額の交渉まで含めて行って参りますのでご安心ください。
返済額は、抵当権者と私ども業者2者間で決めてしまうものではありません。 桜木様を含め3者間でで話し合いをして決めて行きます。 3者間というよりも、債権者対桜木さんと当社連合の交渉となります。

任売後のクレジットカードはカード会社によるとしか言いようがありません。
当社で今までに任売をさせていただいた方々の中では、約70%の方々はカードの使用は出来ているようです。 ただ、一度二度支払に延滞が生じると取り消しを受けているようです


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残債務
今日は、任意売却後の残債務をサービサーから買い取って(買い取ると言い方は適正では無いかも)、目出度く債務の無い状態になられた方から御礼の電話をいただきました。

この方は、当社で任意売却でマンションを処分したのが約4年前です。
そして、この方の債権がサービサーからサービサーへと転々と転売されて行きました。 サービサーが変わる度に通知と電話催促がかかってきておりました。

その都度、債権を買い取る交渉を繰り返しましたが、サービサーの要求する額と、この方の支払える額が違い過ぎて交渉はズーって平行線でした。

最後となったサービサーとの金額の交渉は十数回に及びましたが、最終的にはサービサー側が折れてくれました。

この方の残債務は約1,800万円でした。
いくらで折り合いが付いたのか、その金額は書きません。

この方は、これらの交渉は弁護士さんを使わずに、総てご自分で行いました。 その都度、当社でアドバイスはさせていただきました。


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父親の借金
お世話になります。
父親の借金について相談です。8年ほどまえ、銀行融資で5,000万程のアパートを建てました。 最近になり、保証協会より後、3ヶ月ほどでアパートを失うかもしれないと連絡がありました。

本人は体調を崩し、定職にもついておらず、消費者金融に借金もあるようです。 また税金の滞納も200万ほど(固定資産、市民税など)有るようです。

私は娘ですが、上記返済等にかかわりがありますでしょうか?
なるべく早いうちに手を打ちたいと考えておりますが、本人が「大丈夫」というばかりで一向にラチがあきません。 どのように対処したらいいのかお教え頂けないでしょうか。

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お父上が銀行から融資を受けた際に、貴女が保証人になっていなければ最悪の場合の被害は受けません。 返済義務はございません。


テーマ:不動産売買 - ジャンル:ファイナンス

競売で行きます!
2月29日・金曜日の夕方にご相談されて来た方で、地元の不動産業者さんへ任意売却をお願いをして、その業者さんが一切なにも手続きをしていなかったというお話の続きです。

今朝、朝一番で債権者の住宅金融支援機構さんへ電話を入れて、任意売却の業者を変えたいというお願いと、今までの経緯をご説明させていただきました。

結果、任意売却を認めるには時間が無さ過ぎなので、競売で行きますと断られてしまいました。

住構さんいわく、9月から1月の中旬まで待っていました。
その間、◎◎住建さんには任意売却申出書を送付して、その催促の電話を2回も入れました。 私たちには一切の落ち度が無いので、理由はどうあれ、これ以上時間を費やすことは不可能です。

例え、この時点で任意売却を認めたにせよ、恐らく契約となるのは7ヵ月後、8ヵ月後になると思われます。 この▲▲さんのお住まいの地域はそれほど不動産の流通の活発の地域ではありませんし、物件の価格にしても競売でも任売でもほぼ同じ価格が付くと予測しております。

こんな感じで、任意売却を却下されてしまいました。


この方々は、業者さん選びで取り返しの付かない大きな間違いをしてしまいました!
下手な業者さんを選ぶとこうなってしまいます。


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